城市服务业务“狂飙” 泓盈服务港股上岸
回望这场上市突围，近一年后二度冲击港股，这一次泓盈服务从递交招股书到上市只用了两个月，或与其城市服务业务的“狂飙”分不开。
受到市场大环境以及上游行业调整期的影响，物业板块近年来声浪平平，一边是维持盈利的生存需求，一边是拓展业务的发展难题， “上市潮”已经成为了过去辉煌。
据悉，物管行业上市的热情在2023年迎来断崖式降温，递表的4家物管企业中仅有润华服务和众安智慧生活两家小型区域物业管理企业成功上市。
尽管如此，2023年在港IPO并未达成目标的泓盈城市运营服务集团股份有限公司，在龙年伊始便选择了重整旗鼓，再次冲击港股。
今年2月15日，同样拥有地方国资背景的泓盈服务与深业物业同日获得中国证监会备案通知书；4月25日，泓盈服务率先通过港交所上市聆讯。
仅仅两周过后，泓盈服务在5月8日宣布启动招股程序，将于5月17日正式登陆港交所，2024年物业第一股就此落定。
回望这场上市突围，近一年后二度冲击港股，这一次泓盈服务从递交招股书到上市只用了两个月，或与其城市服务业务的“狂飙”分不开。
01
龙年物业第一股
据招股书披露，泓盈服务成立于2015年，是一家业务运营主要位于长沙市的国有城市服务及运营提供商，主要业务可分为物业管理服务、城市服务及商业运营服务三类。
作为今年第一家成功在港交所上市的物管企业，泓盈服务的亮点在于城市服务业务迅猛而稳定的增长上。
当下，传统的住宅物管市场增量不断压缩，居住领域的盈利困境更深地拖住物企的前进步伐，各物企的扩张触角探向了非住领域。
在非住领域中，除了商写、产业园区、政府大楼、医院及学校之外，城市服务也成为了各物企的圈地新战场。据市场预测，公建及城市服务市场容量将在2025年上升至万亿级别。
泓盈服务没有纠缠于房地产行业关联性较强的物业管理服务上，并在2022年成功将盈利增长的重点转移到城市服务上。
招股书显示，泓盈服务的城市服务业务在2020年的收入尚且不足6000万元，但该项业务的收入从2021年开始扶摇直上，由2021年的1.85亿元飙升至2022年的2.75亿元，到了2023年，更是同比增长28.36%至3.53亿元。
城市服务毛利占比不断提高，并成为泓盈服务整体毛利的主要来源。
泓盈服务整体的毛利率由2021年的1.07亿元增至2023年的1.52亿元，年复合增长率约为19%。其中，城市服务的毛利由2021年的3999万元增长至2023年的7801万元，毛利率也从21.6%提高到22.1%。物业管理服务的毛利率则从20%减少至15.1%。
泓盈服务表示，毛利结构的调整得益于其抓住了城市服务市场化的机遇以及政府对公共事业投资的持续增加，由2021年的37.3%增加至2023年的51.4%，并保持相对稳定。
2020年，城市服务业务在泓盈服务总收入的占比仅为20.9%，到了2021年已提升至42.9%，几乎与物业管理服务业务的44.6%持平，最终在2022年达到52%并反超物业管理服务成为泓盈服务营收和利润增长的支柱。
泓盈服务也在招股书中指出，公司的收入从2022年的5.29亿元增长23.3%至2023年的6.52亿元，首先主要是由于城市服务的业务增长所驱动。2023年，泓盈服务新参与11个大型园林绿化及工程项目，收入贡献6110万元。
据介绍，泓盈服务的城市服务业务并不局限于传统大型基建设施维护，还包括园林绿化工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务。
泓盈服务也通过不同项目的运营，将客户群体扩展到了较为全面的城发集团、政府机构、私营实体及个人。城市服务业务多样、受众面广、客户粘性高等特点也是泓盈服务猛攻城市服务板块并得到稳定增长的重要因素。
有市场相关人士猜测，泓盈服务2023年冲刺港股上市折戟是由于其城市服务业务增长迅猛但稳定性未知。而来到2024年，过往三年的各项数据表明，泓盈服务在城市服务这片蓝海中还有很多可以触碰到的新增长点。
02
国资“撑腰”
纵观资本场上的物管企业，泓盈服务成立9年的资历并不算深厚，迅猛发展的背后离不开地方国资的加持。
2020年，长沙市国资委全资控股的长沙城市发展集团有限公司收购了泓盈服务100%股权，泓盈服务成为了长沙国资旗下的一员。
泓盈服务于成立之初主要从事停车场运营服务，后续才逐步进入到物管服务和城市服务的其他领域。有本土国资“撑腰”之后，深耕长沙的泓盈服务的业务范围进一步深入到照明系统运营与市政环卫业务等城市服务中。
截至2023年12月31日，泓盈服务的在管物业管理项目总数为68个，在管建筑面积为1110万平方米；城市服务板块在管项目总数为156个；商业运营服务板块在管项目总数为50个，在管建筑面积为77.6万平方米。
在如今的市场环境下，国资背景也成为了企业上市的优势之一。今年递表港交所的国资物企除了泓盈服务，还有深圳国资委旗下的深业物业和西安经发集团旗下的经发物业。
从数据上看，同日获得上市备案的深业物业体量更大，2021年至2023年营收为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元。泓盈服务则是4.32亿元、5.29亿元、6.52亿元。
至2023年底，深业物业在管项目总数为513个，总签约建筑面积约为8410万平方米。泓盈服务在管项目224个、在管面积1187.6万平方米，尚不及深业物业的两成规模。
但在规模之外，泓盈服务的盈利能力更胜一筹。深业物业2021年至2023年的毛利分别为2.79亿元、3.38亿元、4.26亿元，整体毛利率为13%、14.4%及15.7%。泓盈服务的毛利率为24.9%、23%及23.3%。
不过，市场对于泓盈服务的担忧大多集中在对母公司依赖过高的情况上，泓盈服务在招股书中也写明“我们的成功及未来发展与城发集团密切相关”。
同一条赛道上的深业物业独立第三方业务开放商占据总收入近六成，2021年至2023年独立第三方业务开发商的收入占比为56.6%、55.9%及54.7%。
而泓盈服务2023年的物业管理服务及城市服务板块来自独立第三方的收入占比为10.2%和25.4%。同时，其过去三年来自独立第三方的项目中标率均不超过30%。
泓盈服务同样知悉独立性对于公司发展的重要性。其在招股书中表明，2021年至2023年公司独立第三方按项目来源划分所产生的收入占比分别为29.8%、34%及35.6%，呈现上升趋势，对于城发集团的依赖正在减少。
