富力44亿元“割爱”物流园降负债 旧改土储成负担
11月9日晚间，富力地产(10.86, 0.26, 2.45%)公告宣布，其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。
具体而言，富力附属富力地产（香港）有限公司（作为卖方）与黑石集团联属的基金附属公司Sonic Holdings I Limited（作为买方）、交易目标公司及相关方订立合并协议，具体交易细节涉及多个目标公司的股权转让，最终广州国际机场富力综合物流园由黑石持股70%。
富力则不再将项目并表。合并事项后，富力将保留存续公司30%股份，并分享存续公司利润。
本次合并事项代价为63亿元的物业价值70%，即44.1亿元。如按照合并事项的最终代价等同于70%物业价值并按目标集团公司的资产净值以及从存续公司按比例借款作出调整，富力地产将收到约41.2亿元的现金付款。估计公司将录得按将于2020年9月30日出售的资产公允值计算的出售收益约15亿元。
关于资金用途，富力地产公告称，董事会拟将合并事项所得款项净额用于降低负债及拨作本集团的一般营运资金。合并事项使本集团得以货币化其于该等物业自投资后一段时间累计之投资价值，降低资产负债比率，从而增加本集团财务灵活性，并增强其把握未来发展及投资机遇的能力。
与低折价配股融资、酒店分拆等一样，降负债压力下富力出售物流园或许是无奈之举。但此外，预期合并事项也将为富力带来战略利益，由于集团预期与知名投资者Blackstone建立长期合作关系，以投资及管理该等物业，从而增强企业形象并支援该等物业的增长及发展。
而对于近年来重视对物业地产投资的黑石而言，这不失为一个优质难得的标的。收购完成后，黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一，物流仓储总面积将达到5300 万平方英尺，遍布中国23个城市。
黑石的物流投资扩张机会
“基于交易标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”本次得以收购富力项目股权，黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示：“是蛮兴奋的。”
据观点地产新媒体了解，广州国际机场综合物流园是富力旗下唯一拥有的物流园区，同时也是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。对于黑石而言，44亿元收购70%的股权代价亦较为合理，“这个园区本身已经运营了有差不多10年的时间，已经是做得很好的”，陈宇称。
据悉，早在2008年，富力物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用。目前，园区内楼仓、坡道仓、医药及食品冷库俱全，办公、生活配套完善，同时园区距离广州白云国际机场仅15公里，为第三方物流、电子商务、医药企业、电信（中国移动(53.25, 2.00, 3.90%)、中国电信(2.82, 0.24, 9.30%)）等顶尖行业企业提供仓储租赁服务。
本次的交易公告显示，富力物流园计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，并配套设施亦已落成，此外还有未开发的仓库净用地面积约210亩。
据黑石方面介绍，项目公司后续将由其负责运营和管理，此外也将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。
黑石无疑对本次的收购是满意的，除去获得优质的标的资产以外，后续项目的合作开发也将得到富力这一本土专职团队的支持。陈宇称，“目前项目已经拥有比较完善的管理公司，基于现有的团队，双方还将凭借黑石的投资规模、物流行业专识等，充分挖掘项目的市场潜力。
此外，本次收购无疑是对黑石在大湾区现有物流投资组合的有效补充。据介绍，目前黑石在大湾区共有5个园区在运营当中，其中2个位于东莞，3个位于佛山，园区平均出租率在98%，客户的增长也较为强劲。
算上本次与富力的交易，黑石在中国市场将持有约500万平方米的资产规模，其中绝大部分是已建成在运营的状态。事实上黑石自2013年开始于中国市场开始布局投资物流地产，近几年来，黑石把物流地产作为在中国投资的重点方向，过去两三年在投资规模上迎来了较快的增长。
其中于2018年10月以2.75亿元收购东百集团旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权，瞄准中国高端物流仓储行业；2019年6月，黑石集团发布消息称，集团旗下的地产基金与第一产业集团签署战略合作协议，双方将就第一产业在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。
今年疫情的发生对线上零售、生鲜电商的需求刺激加速了物流仓储的发展，实际上也为黑石带来了更多收购的机会。据介绍，今年以来黑石在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等有所投资布局，疫情期间亦在上海新建成一个物流园区，目前园区内包括医药、冷库、生鲜电商、物流企业等已基本招商完毕。
本次再成功收购位于广州的优质标的，黑石房地产董事总经理韦增鹏亦表示：“物流业始终是黑石坚定看好的全球投资主题之一。我们看到电子商务的蓬勃发展推动了物流业的持续发展势头。收购位于一级集散中心且拥有高租赁需求的优质物流项目是黑石一以贯之的战略，而此次收购正是该战略的延续。”
富力“割爱”减负担
在商言商，交易的促成一般源于各取所需。于富力而言，本次出售旗下唯一的物流园股权，同此前的配股融资、分拆酒店上市等一系列融资动作一样，都直接指向其债务压力。
此前于10月份，通过完成2.57亿股新H股配售，富力所得款项净额为24.98亿港元用于偿还公司境外债务。配售完成后，富力扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%，净负债率预计将下降7个百分点。但向资本市场“抽水”的配股融资行为需要适可而止。
在“三道红线”的监管要求下，富力作为踩线最多的企业之一，同时又拥有大量持有型资产，风险系数较高。
将红线变绿的方法是什么？李思廉曾在一次接受采访中提到，市场绝大部分的投资者不欢迎配股，因为会令每股的回报率下降。而现在最好的方法，还是按预售证来销售房子；其次可能要卖一些已经盖好的投资性物业；第三则是找人合作开发项目，或者卖一些项目股权。
三季报数据显示，截至报告期末，富力的负债合计1144.11亿元，有息负债规模则较一季度下降了约242亿元。净负债率已同比下降至166%；资产负债率下降至约80.37%；若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，基本可以实现翻绿。不过，这并不能表示富力的债务危机已经可以安全解除，降负债的压力依旧不小。
8月份的中期业绩会上李思廉也称，“未来9个月，我们可能都会在国内外处理250亿到300亿债务。”这些债务有超过一半会有重组的安排，其他的就靠资金和销售来抵消。除此之外，去年提到的“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担，目前也在考虑范围”，无论是投资物业或者发展项目，富力都有出售的计划，会出售一些股权。
据业内分析，富力的债务之所以持续盘踞高位，与其过往的投资模式和多元化业务安排有关。
就分拆酒店上市的计划而言，这被外界视为缓解财务压力的一个对策，但这也被直指，成为全球最大豪华酒店业主的同时，酒店这一资产成为了富力“沉重”的包袱，到现在富力仍旧在为此前199亿元鲸吞万达酒店资产买单。
这些酒店投入资金大，回报周期长，长期占用资金，而今年的疫情更是给酒店运营带来更大挑战。尽管富力也在尽力用类REITs等金融化手段加速盘活酒店资产，但也并不顺利，此前9月1日上交所的信息显示，中信证券(17.98, -0.12, -0.66%)-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态变更为“终止”，该项ABS拟发行金额26亿元。
此外作为旧改大户，丰富的旧改土储是富力的核心优势所在，但因大部分仍处前期阶段，也是一大负担。数据显示，截止2019年末富力旧改在手资源70余个，总可售资源4000万平米，92%位于一二线城市，短期内（1-2年内预计可转化）的项目资源约1900亿元。
债券融资空间不足的当下，富力过往大量储备的土地资源也因市场下行而销售受阻，前10月，富力地产累计实现总权益合约销售金额约人民币1026.8亿元，同比略降3.71%。变现手上的持有型物业“减磅”，或者寻求开发合作，应该是目前最可行的方法了。
值得注意的是，据海外债市媒体消息援引知情人士称，除去本次向黑石转让综合物流园70%的权益以外，富力地产预计年底将以18.5亿元出售其持有的广州广发证券(11.58, 0.00, 0.00%)总部大楼40%股权，所得款项全部用于偿还债务；此外正在推进的资产处置项目还包括：向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权；向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。
上述所提及项目若按计划推进，预计富力地产将得到共计147.5亿元的回款。
