地价1.4万房价2.9万 北京集体用地建共有产权房可否全国推广？
[ 此前有业内人士认为，这一政策如果全面试点，将会给房地产市场带来大量的土地供应。但还需明确土地使用年限，使用年期到期后如何续期，以及购房者能否使用房贷等相关配套政策。 ]
20.6138亿元！北京第二宗可建共有产权房的集体建设用地成功出让，与去年第一宗被河南民企竞得不同，这一次是北京国企出手了。
北京市规划和自然资源委员会（下称“北京规自委”）12月28日发布消息，集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块于12月25日完成挂牌出让，最终由北京北投如郡房地产开发有限公司（下称“北投如郡”）以206138万元竞得。
从成交价格来看，该地块溢价率为零。
这距离其挂牌出让已经过去了将近一年五个月的时间，距第一宗地块成交也相距一年三个月之久。此外，除了北京这两宗地块成功出让外，国内其他地方尚无相似案例出现。由此观之，利用集体建设用地建设共有产权房的举措，虽然被外界誉为创新之举，但实际上还远未到大范围推广之时。
北京当地国企出手
对于北京而言，土地出让收入常年维持在千亿规模，上述一宗不过总价20亿元的土地出让何以引来外界关注？
利用集体用地建设可对外出售的共有产权住房，是此宗土地出让的最大看点。多年来，国内集体土地与房地产开发的关系较为疏远，两者结合的案例往往被称为“小产权房”。
挂牌文件显示，根据全国人民代表大会授权及北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定，本次挂牌出让宗地，与国有建设用地同责同权。
这宗集体建设用地规划建筑面积147241平方米，将全部建设共有产权住房，房屋销售均价为2.9万元/平方米（含全装修费用）。以成交价格计算，该宗地的楼面地价约为1.4万元/平方米，地价成本将占房价（2.9万元/平方米）的一半左右。
如果按照套均90平方米来计算，这宗地块大约可以提供1600套住房，每套总价平均260万元左右，目前其周边二手房价格因楼盘品质不同，大约单价在3.5万至7万元。
今年12月11日，上述地块收到了第一份有效竞买报价单，竞买报价即为206138万元。换言之，这份报价单即是北投如郡所发出。
启信宝信息显示，北投如郡成立于2020年12月04日，注册资本5000万元，注册地位于北京市大兴区海鑫路8号院4号楼3层306室。
上述地块自2019年8月1日就开始挂牌出让，此后长达一年多的时间里无人问津。而北投如郡成立后第七天即对上述地块发出报价，这也可以看出设立该公司的主要目的。
从股权结构上看，北投如郡是一家纯粹的北京国资企业，它是北京北投置业有限公司100%持股的子公司，而后者又是北京城市副中心投资建设集团有限公司（下称“北投集团”）100%持股的子公司。
据官网介绍，北投集团是北京市属一级、特殊功能类国有独资公司，注册资本100亿元，是按照经营城市的理念组建的“投资、融资、开发、建设、经营”于一体的城市综合运营商。“十三五”时期，北投集团实现了跨越式发展，截至2019年底，北投集团资产总额1623亿元、净资产957亿元，资产负债率41%。
北投集团建设了奥林匹克中心区、奥体文化商务园区、丽泽金融商务区，承建北京新机场和承德机场临空经济区，投资建设持有运营亚洲金融大厦（亚洲基础设施投资银行总部办公场所），是北京市高端人才公租房建设运营平台。
第三宗仍在待价而沽
早在2008年1月8日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
2019年修订，并于2020年元旦开始施行的新版《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，但利用集体建设用地进行房地产开发的口子实际上并未放开。
作为一项探索举措，北京首次在2018年年底将大兴区瀛海镇三宗集体建设用地推向市场，出让宗地都将建设共有产权住房。
北京规自委曾表示，这类项目入市有效改善了住房结构，同时丰富了集体建设用地入市案例，探索改革经验。
此前有业内人士认为，这一政策如果全面试点，将会给房地产市场带来大量的土地供应。但还需明确土地使用年限，使用年期到期后如何续期，以及购房者能否使用房贷等相关配套政策。
但在此后长达半年多的时间内，此类地块出让遇冷，并未收到有效报价。
2019年8月1日，北京规自委第二次将这三宗土地挂牌出让，第一财经记者曾发现，与第一次挂牌相比，三宗地块起拍价均下调了大约1000元/平方米，其他出让要求基本没有变化。
下调土地挂牌价格，而最终房屋限定销售价格保持不变，仍是2.9万元/平方米，这也意味着，拿地企业会增加相应的利润空间，有助于增加此类地块对房企的吸引力。
40余天后2019年9月12日，第一宗地块成功出让了。北京上瑞置业有限公司（下称“北京上瑞”）竞得集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块，成交价格为151283万元，溢价率为零。
该地块规划建筑面积108059平方米，全部建设共有产权住房。以成交价格计算，楼面价格约为1.4万元/平方米。
作为“利用集体建设用地建设共有产权房”全国首个案例的缔造者，北京上瑞的最终控股方为河南正商集团下属公司，而该集团控股在香港上市公司正商实业（00185.HK）。正商集团1995年创立于河南省郑州，主营业务包括房地产开发、实业两大板块。
2020年正商集团荣获“中国民营企业500强”，名列第246位，比2019年上升149位。
第一财经记者发现，北京上瑞去年9月份竞得的地块（销售案名：正商杏海苑）已经进入销售阶段，在经过网上申购登记和摇号环节之后，2020年12月26日至12月30日将进入现场选房阶段。
正商杏海苑项目共有10栋楼房，建筑总面积约18.06万平方米，以8~15层的小高层住宅为主，共计提供1130套房源。该项目的共有产权房产权比例也已经确定：购房人70%，政府30%。
在上述两宗均是零溢价出让的地块旁边，目前还有一宗地块目前仍在待价而沽。第一宗成功出让用了40余天，第二宗则用了一年四个多月的时间才得以“名花有主”，不知何时第三宗能收到属于它的竞买报价单。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，集体建设土地建共产房是否会形成较大规模，这个要看试点的情况。大体上说，类似市场格局中还存在很多不确定性，是否会很快影响房地产交易市场还有待观察。
