地产主业疲软盯上玻尿酸行当 鲁商发展靠什么冲击千亿梦
2020年初，鲁商健康产业发展股份有限公司定下了“生物医药、生态健康”双轮驱动战略，并提出力争成长为千亿规模企业。
而今，其距离“千亿规模”仍有较大差距。2020年，鲁商发展营业收入136.15亿元，同比增长32.33%；归母净利润6.39亿元，同比增长85.39%。
当公司在投资者互动平台被问及“千亿目标有具体时间吗”，鲁商发展并未正面答复，而是表示：“请查阅2019年年报”。
针对公司地产业务毛利率低、负债率高等问题，《投资者网》近期联系到公司方面，并得到了一些答复。
为何盯上“玻尿酸”领域
公开资料显示，鲁商发展隶属于山东省国资委，从事房地产业务十余年，在山东临沂房地产销售市场占据重要地位。迄今为止，已累计开发项目有40余个。除布局山东省内之外，鲁商发展还在北京、上海、重庆、黑龙江等重点省市落子。
2009年到2018年，鲁商发展营收从25亿元增加到88亿元，增长了约3.5倍，但净利润却奇怪地一路下滑，从起初的4.4亿元，到2011年至2014年降至2.4亿元左右，2015年至2018年仅剩1亿元左右。期间经营活动现金净流量长期呈负值。
净利润陷入负增长，鲁商发展于是向大健康产业探索，发展养老服务中心、颐养中心等业务。另一方面，公司开启了玻尿酸领域的并购。
2018年，鲁商发展斥资9.27亿元收购了山东福瑞达医药集团有限公司(下称“福瑞达”)。后者旗下的国产功能性护肤品牌“颐莲”，成为近几年化妆品界的“黑马”。
2019年10月，鲁商发展宣布取得山东焦点福瑞达生物股份(19.460, 0.11, 0.57%)有限公司(下沉“焦点生物”)的控制权，焦点生物是玻尿酸原料供应企业，在全球的市场占有率约为10%左右。
鲁商发展向《投资者网》介绍称：“在透明质酸原料方面，焦点生物目前拥有食品级和化妆品级透明质酸420吨/年的产能，60%左右出口，外贸出口地区主要为东亚、北美、欧盟等。其已取得玻璃酸钠原料药《药品生产许可证》等证明，正在进行玻璃酸钠原料药的国内外注册手续办理工作。”
同时，公司还在不断推陈出新，“随着2021年国家卫健委正式批准透明质酸钠食品级为新食品原料，福瑞达先后推出天姿玉琢、玻小酸、善颜多个系列口服透明质酸钠产品。”
医美子公司贡献不菲
布局医美业务后，鲁商发展业绩迅速改头换面。2019年，公司营收同比增16.64%至103亿元，归母净利润同比增112.6%至3.45亿元；2020年，鲁商发展营业收入同比增长32.33%至136.15亿元；归母净利润同比增长85.39%至6.39亿元。
鲁商发展方面告诉《投资者网》，“除受泰安、临沂、济宁等健康地产项目集中交付影响外，还主要归结于化妆品板块加大了各渠道促销推广力度，营业收入较同期增加，且公司对化妆品公司持股比例增加。”
不言而喻，两家医美子公司为鲁商发展业绩贡献不菲。2020年，福瑞达营收与归母净利润达到13.08亿元、1.06亿元；焦点生物营收与归母净利润分别为1.69亿元、2461.24万元。
德勤近期发布的《中国医美市场趋势洞察报告》显示，2020年中国医美市场规模预计达1975亿元，受疫情影响虽然增速下挫，但行业年复合增长率预计仍将超过15%。
中信建投(32.840, 0.65, 2.02%)指出，中国是全球第二大医美市场，据预测2023 年有望超越美国成为全球最大医美市场。预测2024 年我国医美市场规模有望突破3000亿元，相比于2019 年市场翻倍增长。
搭上“网红”玻尿酸快车，鲁商发展股价在今年1月至2月，从8.04元/股飙涨到15.5元/股，几乎翻了一番。
而若将时间拉长至一年以来，鲁商发展股价并不稳定。2020年8月到达15.9元/股的高点，之后又缓慢回吐了此前大部分涨幅。近期又出现这样的趋势，4月2日，该股报收12.34元/股，相比2月末累计下滑约17%；市值125亿元，动态市盈率19.5倍。
业内认为，医美行业未来前景固然可观，但激烈的行业竞争同样不容忽视。
数据显示，在玻尿酸领域四大进口品牌合计64.4%，国产品牌爱美客(485.310, 17.31, 3.70%)、华熙、昊海占比14%、8.1%、6%，合计28%。
地产业务毛利率明显偏低
2020年初，鲁商发展定下了“生物医药、生态健康”双轮驱动战略，并提出力争成长为千亿规模企业。
而近几年来，占公司营收大头的仍是房地产业务。根据2020年年报，房地产营收为115.22亿元，占比79%；化妆品、药品营收分别为6.9亿元、5亿元，占比5.41%、5.19%。
“未来千亿营收目标中，计划大健康贡献几成？”针对《投资者网》的该提问，鲁商发展避而不谈。
2012年至2019年，鲁商发展地产业务毛利率已由29.9%下降至16%；2020年进一步下滑，地产业务毛利率仅为14.5%。数据统计，房地产行业目前披露了年报的46家上市公司中，有一半毛利率超过32%，鲁商发展的排名靠后。
那么，怎么看待这一问题？鲁商发展告诉《投资者网》：“2020年，公司每股收益0.64元，同比增长88.24%；加权净资产收益率20.03%，同比增加6.72个百分点，盈利能力持续走强。健康地产板块毛利率降低1.45个百分点，较上年同期略有下降，主要由于本期结转刚需住宅及回迁房比例较大，改善性住宅占比较少所致。”
鲁商发展开发项目主要集中于三、四线城市，毛利率难免相对偏低。另外，在近几年限房价、竞地价的大背景下，房地产开发成本都有所增加。
易居企业集团CEO丁祖昱指出：“2021年3月，土地市场迎来周期性回暖，全国300城经营性土地成交各项指标上扬，成交总建面、总金额均呈现同比、环比上涨趋势；土拍平均溢价率回升至 16.9% ，创2020年以来新高；受重点城市集中供地影响，土地市场热度传导至三四线城市，溢价率升至20.5%。”
而另一方面，鲁商发展还面临一些经营管理压力。
天眼查数据显示，自身风险与周边风险达到148条、994条，风险等级中等。其投资的北京银座合智房地产因商品房预售合同纠纷而被起诉73条；鲁商物业曾因物业服务合同纠纷而起诉他人或公司有155条；鲁商置业因金融借款与商品房销售合同纠纷多次被起诉；福瑞达因买卖合同纠纷、专利纠纷被起诉，且部分公司还有行政处罚信息。
对此，鲁商发展告诉《投资者网》：“公司不断完善内部控制体系建设。报告期内，公司无重大诉讼、仲裁事项。公司各类案件均有专人负责跟进，并聘请律师代为起诉或应诉，积极推进案件进展并维护自身合法权益。”
现金流问题待解
在知名地产分析师严跃进看来，大健康产业本身对现金流的要求较高，对于一些地产商而言有难度。许多房企都在布局康养，但中小房企成功案例不多。
而鲁商发展资产负债率常年超过90%，在行业内排名靠前。截至2020年年末，鲁商发展货币资金为50.74亿元，而一年内到期的借款就达到70.41亿元；负债率为89.4%。
以目前的融资能力，能否支撑起未来对健康产业的投资？公司回复称：“截至2020年底，公司经营活动产生的现金流量净额为44.48亿元，资产负债率较期初下降2个百分点以上。下一步，公司将严守现金流安全底线，在资金管理方面实行‘投一备三’策略，持续推动融资成本下降、资产负债率下降。”
值得一提的是，今年3月9日，鲁商发展宣布拟将持有的东悦控股有限公司34%股权转让，交易价款依据评估值确定为3343万元。
针对这一交易，鲁商发展告诉《投资者网》：“主要由于原计划开发的唐冶片区项目，由于规划发生变化，项目不再运作，所以公司将股权退出，本次股权转让对公司当期的营业收入、净利润等财务指标无重大影响。”
