住建部约谈5个城市 热点三四线或将加入调控行列
2021年一季度至今，热点城市房地产市场热度不减，4月以来，多地加码房地产调控力度，延续前期房地产调控密集趋势，合肥、广州、深圳等地接连发布楼市调控新政。
“假离婚”、经营贷、土地供应、学区房等成为话题中心，为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，截止目前，已有12城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。
4月5日，合肥市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了房地产调控八条措施和12条对政策的官方解读。
4月6日，《深圳经济特区住房公积金管理条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。在住房公积金缴存、提取、贷款等方面改革创新，为规范住房公积金管理、改善营商环境、维护住房公积金缴存职工的合法权益进行了探索，并提出5个方面的创新。
4月8日，新华社发布报道称，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
我们认为，2021年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。热点城市仍将结合市场实际变化，采取有针对性的调控政策措施，在这其中热点三四线城市或将加入调控城市行列。
01
住建部约谈5个城市政府负责人
东莞和南通被列入监测重点城市名单
2021年4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，其中广州为一线城市，合肥、宁波为热点二线城市，东莞、南通为热点三线城市。
从这5个城市2020年至今的表现来看，4大一线城市中，广州是唯一一个在北京、上海、深圳的成交均价出现不同程度下滑过程中依然保持上涨的城市，截止至2021年一季度，广州商品住宅成交均价31504元/平方米，同比增长16.08%。
二线城市中，宁波和合肥从2020年起便是热点城市之一，宁波一直以来都是长三角区域的热点城市，截止至2021年一季度，宁波商品住宅成交均价21123元/平方米，同比增长20.54%，环比增长12.04%。
合肥受长三角一体化利好，整体市场走高，尤其是二手房市场及土地市场持续高光，成交面积一路走高。2021年1月，合肥完善限购政策，封堵“假离婚”政策漏洞，规定夫妻离异不满2年的，仍按原家庭房查。4月5日，合肥进一步出台了房地产调控八条措施，从加大土地供应、企业购房纳入限购、热点摇号楼盘三年限售，到关注度较高的学位房、严查房贷资金来源、严查茶水费，可谓近期各地调控措施之“集大成者”，调控力度之大，措施覆盖面之广实属罕见。
三线城市中，东莞与南通同属于热点城市，近年来在整体三四线市场分化趋势中，东莞与南通都保持了一定的增长势头。尤其是东莞，截止至2021年一季度，东莞商品住宅成交均价28802元/平方米，同比增长24.28%，为5个城市中最高，其销售均价也已超过属于二线城市的合肥与宁波。
2021年2月27日，东莞曾对限购、限贷、限价政策进行过升级，提出非户籍家庭购买二套房、新落户家庭购买首套房，社保缴纳年限分别提高至3年和半年；实行认房又认贷，无房但有已结清的贷款记录或拥有1套住房且贷款已结清，购买普通住房首付40%，非普通住房首付60%，拥有1套住房且贷款未结清，购买普通住房首付50%，非普通住房首付60%；同时，东莞还规定续批预售价格备案不得高于前批次备案价格。
表：5个城市截止至2021年一季度成交均价同环比情况
注：除南通外，其余4个城市成交均价截止至2021年一季度，南通均价截止至2020年底
数据来源：CRIC
在调控影响下，以上5个城市中部分城市房地产市场开始趋于稳定。住房和城乡建设部副部长倪虹指出，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。
5个城市表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实城市主体责任，密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
据了解，住房和城乡建设部已将东莞和南通市列入房地产市场监测重点城市名单。
02
未来政策加码的可能性颇高
热点三四线或将加入调控行列
事实上，2020年以来，长三角、粤港澳地区热点三四线城市房地产市场显著转暖，徐州、佛山、盐城、泰州等多城频出地王，优质土地大量供应下，热点三线城市土地市场热度在2020年达到了高位。
2021年初重点城市开始执行“集中供地”，一二线拿地不确定性增加，使得企业投资目光进一步向这些热点三线城市转移，各大房企争先进入拿地，土地价格亦水涨船高。
在地价的刺激之下，限价政策相对较松的热点三线城市房价也应声上涨。其中，环广、沪、深的热点三线城市由于房价水平本身就较高，房价涨幅也比较大，尤其是东莞、绍兴等，商品住宅均价已超2万元/平方米，房地差在1万元/平方米以上，整体投资机会较佳。
表：2020年热点三线城市房地产情况及其变动情况（元/平方米）
数据来源：CRIC
不仅如此，从重点关注的三线样本城市2020年商品住宅成交面积情况来看，仅阜阳、莆田等少数城市成交量不及去年，其余城市的成交量均较上一年明显增长，如金华、盐城、东莞等城市的同比涨幅均在20%以上。值得注意的是，虽然莆田、阜阳等城市全市商品住宅成交量减少，但主城区的成交规模仍是在上涨的，房价也在上涨。
图：2020年样本城市商品住宅成交面积及同比变动（万平方米，%）
注：扬州、义乌2020年数据暂未公布，南通、阜阳、滁州、台州、衢州等五市为2020年商品房成交面积代替。
数据来源：CRIC
我们认为，正是在这些城市房价一致看涨预期强烈的情况下，未来政策加码的可能性颇高。
表：典型热点三线城市市场特征分析
数据来源：CRIC
2021年作为“十四五”开局之年，政府工作报告弱化了经济增长目标，改设6%的下限管理。集中精力推进改革创新、推动高质量发展，继续坚守“六稳”、“六保”政策底线。
不仅如此，政府工作报告连续第二年提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。“稳地价、稳房价、稳预期”也首次写入政府工作报告。
从2021年至今多地加码房地产调控来看，充分落地因城施策、稳地价稳房价稳的预期，不少热点城市多次加码，调控趋于精细化常态化。
此次，住建部约谈5个城市政府负责人，并将东莞和南通被列入监测重点城市名单。可以预见，未来热点三线城市也将加入调控检测行列。针对热点三四线城市，尤其是近期较为火热的长三角、粤港澳地区的热点三四线房地产市场，未来政策加码的可能性颇高，如调控效果未达预期，或将效仿一二线热点城市进一步加码调控，以期维稳房地产市场。
