房地产行业巨变之下 房企“攻守”结合寻求破局之道
房地产行业正发生深刻变化，涉及国家战略、调控政策，房地产发展模式等多个层面。行业内外部巨变之下，房企挑战与机遇并存，亟待破局。
“我们现在面对的是地产环境的重大变化，房地产从高速增长期步入平稳发展期，房企规模和利润也逐步与其它行业趋同，这为房地产行业及其从业者带来巨大挑战。”在7月15日中国房地产品牌高质量发展大会暨2021年中国房地产品牌盛典的圆桌论坛上，大悦城控股北京大区总经理聂庆庆如是说。
聂庆庆指出，房企之前靠增量和规模发展，现在要转向管理和精细化运营，“所有行业都会逼迫房地产从业者破解目前的发展困局”。
面对变化需保持战略定力
房地产行业面临的挑战是多方面的。首开股份总经理助理周兵在论坛上指出，房地产行业面临政策转向、资金收紧、利润下降、转型创新四方面的挑战。
在政策方面，房地产是高度依赖政策的行业。周兵表示，“房住不炒”“房地产长效调控机制”等政策的提出和落地，会对房地产行业带来深远影响，所有房地产参与者都必须改变过去传统的发展模式。
在资金方面，房地产是资金密集型行业，资金依赖度高，资金层面的收紧对各个房企，尤其是小型房企提出更高要求。“现在房企的应对方法基本都是一边快速回笼销售资金，一边采用多种融资方式保证资金到位。”周兵说。
在利润方面，房地产经过高速发展期后，房企竞争加剧造成企业利润下降，进一步促使大企业通过扩大规模、高周转和标准化的方式来保证利润。还有一些企业通过深耕区域或领域，更充分地挖掘土地价值保证利润。
在转型创新方面，周兵表示，房地产增量时代已然过去，即将走入存量时代，房企对此要学会适应和应对。除此之外，房企在原来传统地产发展模式下向其他产业辐射，如教育、大健康和养老等，这些转型都很艰难，需要很多创新。
从去年开始，房企财务“三道红线”、房贷“两道红线”和集中供地政策先后推出，房地产行业发展面临的形势愈发复杂。
京投发展总裁高一轩认为，“三道红线”政策之下，房企现金流都会经受不同程度的考验，在此背景下房企以回款为指向，做好统筹和财务安排非常重要。
高一轩指出，集中供地为房企资源获取带来重大挑战，之前房企拿地是“量出为入”，集中供地为房企拿地带来结构性变化，使很多房企陷入是否要拿地的两难境地。他建议，房企应该保持战略定力，沉住气，避免蜂拥拿地导致被套的情况。
拓展多元赛道寻求破局之法
与高一轩的观点类似，金地集团北京区域总经理遇秀峰也认为，房企面对复杂和具有挑战性的行业环境，需要有一些定力，坚守稳健经营和财务指标经营的原则，在经营过程中要考虑更长远的企业发展战略。
另一方面，遇秀峰指出，现在刚需最基础的居住需求基本得到满足，90后和00后成为购房主力军，其消费模式和生活模式等都发生了很大改变，房企在产品端需要结合购房者需求进行深刻变革。
房企在传统的开发工作之外，聂庆庆表示，房企主动增加与其它行业的关联，为客户提供更多服务可能是房地产的一个转型方向。
聂庆庆指出，现在一些物业公司估值高于其所属房企估值，是因为物业占据固定消费的端口位置，充当着平台的角色。其端口价值主要源于向客户提供的服务，除了房屋相关服务外，未来还可能链接消费、大健康、教育等服务。“地产行业在一个发展阶段面临一定瓶颈，对此房企不断为客户增加服务，提供个性化需求可能是一个突破瓶颈的方法。”
除了向内审视业务，关联更多行业之外，响应国家政策号召，寻找新赛道也为房地产破局提供了参考思路。
国奥文化产业投资有限公司董事长王大庆指出，随着房地产从爆炸式增长转向平稳发展，小房企获取土地的优势越来越薄弱，企业需要不间断转型。国奥文化围绕国家针对城市和农村提出的城市更新和乡村振兴两大战略进行布局，规避现在房地产面临的普遍问题。
另外，随着经济进一步发展，居民物质文化需求日益丰富，也为房地产发展带来新机遇。
周兵指出，城镇化发展机遇、居民住房更新换代释放新需求等都是房地产发展的新机遇。
“我觉得房企如果能抓住机遇，积极应对挑战，就会发现房地产行业还有一个很长久、很美好的发展前景。”周兵说。
（文章来源：21世纪经济报道）
