祥生控股赴港上市的招股书刚公布 售楼处就被砸了
6月5日，浙江海宁的祥生钱塘新语开盘，没想到开盘当日，售楼处就被中介和购房者砸了！
而就在6月3日，港交所刚刚公布了祥生控股（祥生控股（集团）有限公司）的招股申请书。如果冲刺成功，祥生控股很有可能成为年度最大的内房股IPO。
售楼处被砸，是否会对港股上市造成影响，还有待观察。
楼盘开盘当日
售楼处却被中介和购房者砸了
据钱报杭州房产报道，祥生钱塘新语位于海宁和下沙的交界处，是正宗的“环杭”楼盘。这次开盘推出294套房源，总价85万元起。为了销售顺利，开盘前，该楼盘启动了中介分销为楼盘造势。
海宁的一位中介小赵告诉钱报记者，其所在中介门店与钱塘新语的渠道公司签订了分销协议，他们负责带客，成功售出可拿到3.5万元/套的佣金。上周六，本是他值得开心的一天，因为其近一个月的带客付出终将有回报——祥生钱塘新语终于开盘了。
“一般来说，项目启动中介分销、蓄客，大约在一周左右，可祥生钱塘新语却生生拖了一个月之久。”小赵表示，他从5月8日就开始为祥生钱塘新语宣传带客，“我们几家中介分销为钱塘新语蓄了大概五六千组客户。可开发商却迟迟表示还需要‘洗客户’，暂时不开盘。”
直到6月5日，小赵接到通知，钱塘新语将在晚上9点开盘，要求其带客户到售楼处排队。小赵带着意向客户早早来到了售楼处，从下午17点半一直等到了晚上22点，才得到开发商更改地点的通知——开盘地点变为蓝豪酒店。
小赵等中介人员连忙带着客户前往现场，却发现开盘已经基本结束，现场销控表显示房源已基本售罄。
小赵等中介这才意识到，“我们可能被开发商‘跳单’了”。所谓跳单，就是开发商为了省去支付佣金，跳过中介私下与意向客户接触，或避开中介带客，将房子卖给售楼处自然来访客户。“294套房源，每套佣金3.5万元。这一次跳单可以为开发商剩下一千余万的佣金，自然是划算的。”
带客过来的中介们都愤怒了，群情激愤下，等了一晚上的中介和购房者砸了售楼处。
不过事后，开发商祥生表示，不存在“跳单”的行为，其开盘全权委托给了第三方公司。
对于开发商的说法，小赵并不认同。小赵说，早在2017年钱塘新语就发生过类似情况。当时小赵也是分销方中介，蓄客到最终开盘时，小赵发现，中介带来的客户很少有买到房子的，而最终成交的几乎全是售楼处的自然来访客户。
直到钱报记者发稿前，小赵等中介仍未收到开发商的任何回复。记者了解到，分销的其中一方、杭州某知名中介公司已打算走司法途径来讨回公道。
另一家中介公司的经纪人表示，之前其公司帮祥生位于富阳(0.25, 0.00, 0.00%)的项目云湖城分销，带了很多客户，但祥生至今拖欠分销费用不给，“祥生在这方面，口碑确实不怎么好。”
据钱江晚报消息，不限购的临安，以及海宁等“环杭”区域的楼市近日火爆。而环杭区域的火热行情，离不开中介分销带客的支撑。据悉，环杭区域几乎80%的成交来自于中介分销。
与此同时，佣金高也成了环杭市场的特点。据临安某中介门店的经纪人透露，目前临安以及环杭区域的住宅，提佣比例大约在2%~5%之间，商业最高则可达到7%。倘若碰到难卖的项目或尾盘，佣金点数甚至可达20%。
这样的高佣金，也为中介揽客创造了条件。不少经纪人为了促成成交，会私底下提供返佣给购房者，而甚至中间会产生多道返佣的情况。
不过，这类返佣的促销手段往往会产生诸多纷争，例如中介跑路，或开发商为省佣金而不顾契约精神“跳单”。
祥生控股招股书刚刚公布
超半数融资依赖信托产品
祥生钱塘新语的开发商是海宁祥生房地产开发有限公司，属于祥生控股旗下，该开发商的另一位大股东是曼斯顿电梯有限公司。
除了大股东的身份，2018年初，曼斯顿电梯还与祥生地产集团达成了《祥生·钱塘新语》项目电梯采购战略合作。
目前，在我国规模前30房企中，祥生控股是最后一家申请登陆资本市场的企业。就在售楼处被砸前夕，港交所刚刚公布祥生控股IPO招股书。
祥生控股发家于浙江，2016年提出“36781”的快周转策略，即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；2017年，祥生地产进一步提高周转速度，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。
第三方机构显示，2015年至2018年四年间，祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元，年复合增长率超100%。2019年，进一步增长至约1159亿元。
祥生控股披露的财务数据显示，2017年、2018年和2019年的收入分别为62.93亿元，142.15亿元和355.19亿元，复合年增长率为137.6%，分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。2019年，公司净利润为32.09亿元，较2018年同比大幅增长650%。
祥生控股的收入主要来自于开发及销售住宅物业及商业物业，这部分的收入占比达到99.6%。
近三年规模的快速增长，使得祥生面临着较高的杠杆水平和负债率。
截至2019年底，祥生控股的年末现金及现金等价物为24.12亿元，较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元。
而祥生控股2019年的负债总额为1246.52亿元，净资产负债比率为360%。一年内需要偿还的各类借款达112.73亿元，以目前祥生手持的现金量来看，远远不能支撑其偿还该笔债务。
此外，在2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔。其中，大部分融资的年利率在10%以上，最高的一笔超过了19%。
信托占比过大，导致公司财务成本持续攀升，由2018年的4.32亿元增加80%至2019年的7.77亿元。2017年至2019年，其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28%，银行及其他借款利息支出达分别到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元。
冲击上市前夕，售楼处被砸，祥生控股声誉受损成大概率事件，至于是否会影响其上市进程，还有待进一步观察。
