顺丰也搞房地产？！顺丰房托冲刺港股IPO 值得申购吗
作者：21金融圈IPO股探社探长
图片：招股书
前情回顾：整一个四月份，港股市场只上市了三家IPO公司，其中有一家破发——兆科眼科，另外两家小涨。5月，港股市场迎来第一只新股，顺丰房托5月5日正式开启申购。但目前就申购情况看，市场打新情绪似乎还没有恢复。
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01 招股情况
上市编号︰02191.HK
招股时间：5月5日-5月10日
上市时间：5月14日
招股价：4.86-5.16港元
最低认购额：5212港元
发行市值：37-41亿港元
保荐商：星展
点评：4月的新股几乎很难让打新投资者赚到钱，于是大家都期盼着通过了聆讯并即将IPO的京东物流。但让大家失望的是，5月上来的第一支新股并非京东物流，而是顺丰房托。倒不是说顺丰房托基本面不好，而是RETS类股票在港股表现一直不温不火，首日涨跌更是无法预测，这并不符合打新的最大原则——套利。（PS
：现在IPO公司去香港路演都要全程戴口罩的）
02 招股书亮点
1，相信很多投资者最好奇的是，这家顶着顺丰名义的IPO公司到底和顺丰控股是什么关系？
顺丰房托是顺丰控股分拆出来的房地产信托基金，前身为顺丰控股间接全资附属公司，于去年10月23日在香港成立，并由顺丰创办人王卫担任主席，顺丰控股100%间接持股。
根据招股书介绍，顺丰房托资产管理有限公司董事会由8名董事组成，今年50岁的顺丰老板王卫担任董事会主席。行政总裁翟廸强为领展资产管理有限公司（领展房托管理人）的财务总监，拥有30年的房地产及金融行业经验。
2，什么是房托基金（RETS）？
房托基金，全称为房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），简称REITs，属于基金的一种。简单来说就是把大家的钱集中在一起，交给专业基金经理去投资于能产生收入的房地产项目。租金收入和房地产升值为基金主要收益来源，获得的大部分收益（约90%以上）会定期分红给投资者。
顺丰房托目前主要在香港、佛山、芜湖三地有物业。总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米。业绩方面，2018-2020年，顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；公司拥有人应占年内溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。
3，为什么RETS在港股一直不火？
第一，房托基金大都由大型房地产公司分拆出来上市，如招商、阳光城、越秀等，这些公司本身就持有大量房托股票，炒作资金很难兴风作浪。
第二，房托基金大都业绩缓慢并稳定，就像你买了一套房子一样，虽然抗通胀，但不可能短时间内暴涨几倍，没想象空间进一步限制了炒作热情。
最近上市的一家房托基金——招商局商业房托，首日收跌3.8%。
03 打新分析
从上面第三点分析可以看出，房托基金更适合长期持股，而非打新。事实上，从10年甚至更长一段时间看，如领展、冠君、置富等已上市房托都走出来超级大长牛市。但从打新套利角度出发，可能并不适合。
孖展也一定程度表明了大部分投资者的看法，目前招股三天，仅借出4亿融资额度，可以说已经非常“冷”。
而且，母公司顺丰控股最近似乎也不“顺风”，股价从120多元跌至61元，几乎腰斩。这无疑又降低了投资者对顺丰房托的信心。来源：21世纪经济报道
