“前安阳首富”万永兴弃子：和昌地产“出表”，去年营收下降60%
迁至深圳3年后，和昌地产最终被中瑞实业移出了财务报表合并范围。和昌地产的发展史也是一部迁移史，从北上到南下，15年间历经波澜起伏。近日，这家地产公司又遇到了新的变故。
5月10日，郑州中瑞实业集团有限公司（下简称“中瑞实业”）发布公告，子公司和昌地产集团有限公司（下简称“和昌地产”）不再纳入合并范围 。
官网介绍，中瑞实业旗下共有两大业务板块，一是主营能源大宗商品供应链领域的上市公司瑞茂通(9.870, -0.51, -4.91%)（600180.SH），另一就是聚焦房地产业务的和昌地产。
一直以来，中瑞实业都是一家以双核驱动为主的企业，房地产业务曾被委以重任。如今，中瑞实业主动提出双核变单核，地产公司被出表的背后，和昌地产下一步该何去何从？
和昌地产被出表
一贯被委以重任的房地产业务此次突然从中瑞实业被出表，不少业内人士感到意外。尽管如此，中瑞实业仍官宣了体面的“分手”理由。
中瑞实业介绍，此前公司持有和昌地产 42%的股权，加上郑州长瑞企业管理咨询有限公司（下简称“郑州长瑞”）委托的21%股权表决权，中瑞实业对和昌地产构成实际控制。
但2021年11月15日，郑州长瑞与中瑞实业解除了《表决权委托协议》，中瑞实业对和昌地产表决权由63%下降至42%。
来源：中瑞实业公告
与此同时，和昌地产还召开了股东会，审议通过和昌地产不再由中瑞实业派驻的执行董事执行相关事务，改为设立董事会，因此从 2021年12月起和昌地产不再纳入中瑞实业合并报表范围。
值得注意的是，尽管出表一事看起来顺理成章，但事实上，涉及几家公司背后均为同一个老板。
爱企查显示，和昌地产共有三位股东，分别是持股42%的中瑞实业、持股37%的北京和昌置业发展有限公司和持股21%的郑州长瑞。
其中，成立于2015年的郑州长瑞，由“前安阳首富”万永兴100%持股，而万永兴同时也是中瑞实业的实际控制人。即虽然此次和昌地产从中瑞实业被出表，但其仍由万永兴实际控制，可以说“分手”后仍是一家人。
来源：爱企查
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，受大环境的影响，房地产市场环境受挫，不少房企身受重伤，其中包括业绩下滑明显的和昌地产。和昌地产此次被出表，既凸显出企业决策者的无奈，但“切割”地产业务也不乏是当前企业净化自身资产负债情况的可行之举。
而尽管当前和昌地产已经不再被纳入中瑞实业合并报表，但有业内人士指出，出表并不意味着万永兴放弃了地产业务。
毕竟，虽然当前房地产市场发展存在一些阻力，但不可否认的是，对于企业来说，此前发挥稳健的地产业务对企业整体的业绩贡献仍不容小觑。
关荣雪表示，当前房地产业务表现欠佳，外界因素的影响占比较大，但并不排除在大环境逐渐好转的背景下，其盈利能力随之回升。
“亲”母子也要明算账
虽然从股权关系上看，中瑞置业与和昌地产是“亲”母子，不过一家人也要明算账。而中瑞实业的合并报表范围调整，最早在今年4月就已经初步官宣。
4月29日，中瑞实业在发布2021年财报时曾提到，因表决权委托协议终止，其丧失了对子公司和昌地产的控制权。
而这一决定或许与和昌地产去年的业绩有很大关系。
财报显示，2021年，和昌地产实现营业收入21.9亿元，同比下降60.95%；净利润-3.24亿元，同比下降205.54%。
来源：中瑞实业财报
关荣雪也提出，业绩亏损或许是中瑞实业在财报发布前将和昌地产剔除的主要原因之一。
截至2021年年底，和昌地产的总资产为227.88亿元，总负债为152.82亿元，资产负债率为67.06%。其中流动负债为146.77亿元，在总负债中占比96.05%。
不过，因为房地产行业的预售机制，和昌地产负债中有一部分为房企合同负债，交房之后才能被确认为营收。但由于去年年底之前和昌地产已出表，所以2021年该部分数据并未对外披露。
中瑞实业表示，由于和昌地产资产负债率较高，和昌地产不再纳入合并范围后，公司资产负债率降低，偿债能力有一定提升。
截至 2020年末和2021年末，中瑞实业的合并口径资产负债率分别为73.29%和68.27%。
而对比2020 年底和2021年底的业绩，中瑞实业的营业收入分别为 501.21 亿元和 557.81亿元，净利润分别为5.5亿元和5.25亿元。
其中2020年房地产业务收入 56.08 亿元，占公司总营业收入的11.19%；而2021年房地产业务收入为12.85亿元，在总营收中占比降至2.3%。
中瑞实业补充，鉴于和昌地产原有业务规模有所缩减，和昌地产不再纳入公司合并范围后，对公司未来合并口径的营业收入也不会产生较大影响。
知名地产分析师严跃进分析，中瑞实业强调降低负债，可以理解为地产业务板块的持续性压力对控股公司产生了负面影响。而当前企业将地产公司出表，有助于企业设立防火墙，防范负债风险，使企业整体更加聚集于实业领域。
从北上到南下，和昌地产被错付了吗？
和昌地产2007年成立于郑州，依靠郑州新都汇项目在行业崭露头角。2013年总部迁入北京后，和昌地产开始在全国范围内加速布局。
当时，和昌地产在全国积极拿地，仅2017年和2018年就获取了超过200万平方米的土地储备，并以133.26亿元的价格收购了莱蒙国际（3688.HK）多个项目，对深圳、南昌、南京、常州、杭州、广州等多座城市进行布局。
对规模的追求为和昌地产带来了业绩上的显著提升，2014年和昌地产的销售额为38.5亿元。然而，仅四年后的2018年，和昌地产就实现了292.8亿元的销售额，较2014年上涨了660.52%。
不过和昌地产当时的野心不止于此。2018年，时任CEO武磊为和昌地产定下的销售目标为350亿元，292.8亿元的成绩仅完成了83.66%。此后，300亿元销售额也逐渐成了和昌地产的一道难关。
与此同时，和昌地产在全国的多个项目却出现了信任危机。其中2015年-2018年间，合肥和昌中央悦府、杭州和昌府、洛阳和昌花语墅等项目接连出现业主维权事件。
2019年，意识到规模扩张风险的和昌地产开始调转打法，放缓拿地速度。同年，和昌地产也实施了战略转移，将总部迁往深圳，深耕大湾区。
2020年，和昌地产CEO张向辉曾表示，前几年公司在公开市场招拍挂拿地，地价很高，实际上最后算账根本不赚钱，只是在规模上多跑了一些流水。未来公司要坚定利润导向，稳健发展。
但从数据来看，“南迁”后的和昌地产依然面临着业绩困局。2019年，和昌地产实现营收74.79亿元，同比下降11.59%；净利润4.81亿元，同比下降19.97%。
近两年，受到政策调控和疫情反复等影响，和昌地产的业绩持续下滑，甚至2021年已经出现亏损，净利润为-3.24亿元。
对于房地产业务面临的风险，中瑞实业表示，公司将调整地产业务战略，以利润为导向，优先确保项目正常的开发和交付，并根据市场和利润情况择机新拿地。同时，借鉴供应链板块混改模式，尝试以合资公司作为业务主体，借助国企资信、资金优势共同开发。
严跃进也提出，今年以来，房地产行业暖风不断，在金融政策等方面的支持力度逐渐加大。当后续房地产市场行情变好之后，公司管理层对地产业务板块或许会出现新的看法。
关于和昌地产被出表一事，您怎么看？您觉得剥离地产业务会成为行业的普遍现象吗？来源：野马财经
