贷款市场报价利率按兵不动 住房金融保持定力不"入夏"
由于疫情影响，往年3至4月楼市交易量提升的“小阳春”现象，在今年延后到了5至6月。而在贷款市场报价利率（LPR）呈现下降趋势的背景下，近期房贷利率步入下行轨道，据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，5月20日至6月18日，首套房贷款平均利率则为5.28%，环比下降4个基点（BP）；二套房贷款平均利率为5.60%，环比下降3BP。
不过，专家和业内人士普遍认为，“房住不炒”的导向不会改变，房地产业在加速从疫情冲击中修复后，会保持稳定态势，不会“入夏”。这也从住房金融端得到印证，6月22日最新出炉的5年期LPR报价不变，继续保持了4月20日公布的4.65%的水平，将使房贷利率进一步保持平稳。
自LPR机制推行以来，目前一直呈现下降趋势，5年期LPR从最初的4.85%降到现在的4.65%。在换锚LPR后房贷利率也持续走低。多家机构的统计数据也反映出这一趋势。贝壳研究院6月监测的32城平均主流房贷利率持续下行，其中首套房贷利率为5.32%，二套为5.66%，环比均下降2bp，创18个月新低。2020年以来，首套房贷利率下降26bp，二套则下降24bp，降幅大于LPR降幅。
融360简普科技大数据研究院数据亦显示，继4月20日5年期LPR报价下调10BP后，全国房贷利率整体下降了15个BP左右。“房贷利率和5年期LPR的联动规律再次得到验证，即单次5年期LPR下调会带来房贷利率双月下调，其中首月房贷利率一般和LPR保持同幅度调整，次月调整幅度较小。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。
不同城市的差异继续显现。融360大数据研究院5月20日-6月18日监测的41个城市中，28个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，30个城市二套房贷款利率平均水平环比下降，其中，郑州、苏州和大连三地的首套和二套房贷利率本月降幅均在10BP以上；太原和惠州的首套和二套房贷利率则均在上月超10BP的降幅上略有回调。
“以往讨论房地产市场状况，人们习惯于拿一二三线城市粗线条进行分类讨论。而目前即便同在一个城市，不同的区块、不同的房屋类型，其境况也会有明显不同。”兴业研究首席经济学家鲁政委表示，房地产将进入“巷战时代”。
“5月，商品房销售面积环比和同比分别增长22.8%、9.7%，销售面积环比和同比分别增长25.3%、14%，市场成交修复明显加速，其中一线和二线代表城市5月成交面积恢复相对较快。成交回暖带动5月新建商品住宅价格环比上涨0.5%，增速较上月加快0.1个百分点。” 交通银行(5.110, 0.02,0.39%)金融研究中心资深研究员夏丹表示。
不过，楼市修复并不意味着火爆局面的再现。“房价同比增速延续2019年5月以来的回落态势，仍在稳步压降中。同时，北京本地疫情反弹，广东境外输入病例上升较快，表明战‘疫’还有波折，对相应地区房地产市场的影响存在不确定性。”夏丹说。
最新公布的LPR则继续“按兵不动”。“6月适逢跨季末、跨半年时点，资金价格的整体上行对LPR下行形成一定牵制。同时，LPR与MLF利率直接挂钩，MLF利率未降更大程度影响了本月LPR报价的持平。此外，银行资金成本的居高不下制约了点差的压降空间，导致降低LPR的动力相对有限。”民生银行(5.680, 0.03, 0.53%)首席经济学家温彬分析。
后续，LPR下行仍存空间。温彬认为，货币金融政策将继续加大对实体经济的支持力度，随着CPI涨幅进一步回落，降准和降息仍有空间和必要，适时适度调降存款基准利率，引导LPR下行，实现直接融资和间接融资成本“双下降”。
“结合国务院17日的常务会议再次传达了较为宽松的货币政策基调，且从逆回购公开市场操作利率大幅下行等方面来看，下期LPR利率存在着下调的可能性。”融360大数据研究院分析师李万赋告诉《金融时报》记者。
反映在房贷利率方面，李万赋预计，接下来一个月房贷利率将会比较平稳，同时会有个别城市或银行变化带来全国整体水平的微幅调整。“一线城市目前变化还是比其他城市更稳一些，和LPR变动幅度的同步性更高；其他城市变化差异更大一些，平稳、小微微调、大幅下降的都有。”
“虽然从房企融资成本和购房者按揭成本看，降低依然是趋势。但整体来看，LPR继续保持不变，代表了房地产市场再冲高的动力不足，小阳春很难发展到盛夏。”中原地产首席分析师张大伟认为。
“研究表明，有房地产泡沫破裂的经济衰退和无房地产泡沫破裂的经济衰退相比，前者更长更深，复苏起来也更慢；后者更短更浅，复苏起来也更快。‘房住不炒’和‘稳地价、稳房价、稳预期’对抑制房地产市场的投资和投机需求，让房子回归居住属性，防范房地产市场泡沫化风险是完全必要的，将会长期坚持。”鲁政委表示，寄希望于在经济下行压力大的背景下，政策会放松房地产调控是不切实际的。
银行业持续为稳楼市提供金融定力。今年以来，央行和银保监会多次在该领域发声。央行5月29日发布《中国区域金融运行报告（2020）》要求，下一步，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、 稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
住房租赁是银行业可以进一步加大探索的领域。上述报告指出，目前，“租购并举”的住房体系建设还待完善，住房租赁的规划、 土地、税收、金融等支持政策有待进一步完善。要着力培育和发展住房租赁市场。
《金融时报》记者从建行海南分行了解到，该分行结合海南度假、旅居、康养、民宿等短租需求，与政府合作打造海南省住房短租平台，依托建行在住房租赁领域积累的服务经验，为短租客户提供便捷、可靠、低成本的线上短租服务。截至5月末，已完成住房租赁平台30个子平台上线，市场化房源数22933套，“建融家园”APP实名注册用户数36754户，在线签约1567笔。
