央行金融时报：资金违规流向楼市受到严查 房企融资口袋收紧
为缓解房企压力，今年，多地从供需两端出台了包括延期或减免缴纳税款、延期支付土地出让金、放松预售条件等扶持政策。随着疫情防控进入常态化，房地产市场各项相关指标有所改善。与此同时，热点地区房价较快上涨、部分资金违规流入楼市引起了监管部门的注意。
二季度以来，针对资金违规流向房地产领域的行为，地方银保监局已经开出多张罚单，其中某些机构因多项违法违规事项，被罚款高达2000余万元。为稳定楼市，7月份，杭州、东莞、宁波、深圳等地区也陆续升级地产调控措施。
国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真告诉《金融时报》记者，近期，监管部门频频出手意在巩固前期房地产金融领域防风险成果，并继续实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场，守住不发生系统性金融风险的底线。
违规“输血”遭严查
房地产领域违规处罚力度不断升级。8月14日，上海银保监局公布了对上海银行(8.390, 0.00, 0.00%)开出的一张巨额罚单。处罚信息显示，该行在2014年至2019年，存在包括“违规向资本金不足、‘四证’不全的房地产项目发放贷款，以其他贷款科目发放房地产开发贷款”在内的23项违法违规事实，对其予以罚款1625万元。
无独有偶。8月11日，上海浦东发展银行的罚单信息显示，2013年至2018年，该行存在“同业投资资金违规投向‘四证’不全的房地产项目”等12条违规违法事实，罚款金额高达2100万元。8月5日，兴业银行(15.940, 0.05, 0.31%)股份有限公司上海分行也因同业投资资金、理财资金违规投向房地产项目而被上海银保监局处罚。
针对部分资金违规流入房市股市、推高资产泡沫的乱象，监管部门频频发声，要求银行监控资金流向。在《2020年银行机构市场乱象整治“回头看”工作要点》中，针对“房住不炒”政策，银保监会强调重点关注“表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向‘四证’不全的房地产开发项目提供融资”等五类违规行为。
蔡真表示，近期房地产市场销售快速恢复、土地市场热度高涨、房地产投资实现正增长，是房地产金融政策收紧的宏观背景。而以深圳为代表的部分热点城市房价上涨、部分资金违规流入楼市，也让监管部门对于房地产行业占用过多金融资源保持高度关注。
房企融资口袋收紧
此前，有媒体报道称，监管部门将出台新规，对房企按“红―橙―黄―绿”四档管理，并设置“三道红线”，分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。不过，目前官方尚未对上述政策公开表态。
专家认为，房企融资端收紧是大概率事件。上述政策是为了防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出现风险，缓解土地市场较热局面。
天风证券(7.060, 0.10, 1.44%)孙彬彬固收团队表示，近两年，房企融资政策处于比较紧张的状态。从融资节奏来看，存在上半年相对宽松、下半年略紧张的现象。如果进一步收紧房企融资，下半年，房企现金流压力将更大。
不过，从统计数据来看，大中型房企融资状况未见明显紧张。据统计，2020年上半年，TOP 50房企整体债券融资规模为3784.43亿元，较去年同期下降7.17%。其中境内发债规模为2229.11亿元，较去年同期上涨33.19%；境外发债规模1555.32亿元，较去年同期下降35.28%。
在成本方面，据交通银行(4.770, 0.00, 0.00%)金融研究中心资深研究员夏丹透露，房企融资成本有所下降，大中型房企发行境内和境外债券利率延续较低位，如2至3年期公司债、中期票据利率低至4%以内，10年期美元债低至5%以内。
从房企到位资金来看，1至7月份，除了定金及预收款有所下滑，其余到位资金项目均在增长。其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。
热点城市调控政策升级
近期，房价呈现上涨趋势，但涨幅有所收窄。从全国70个大中城市房价数据看，7月新建住宅有59个城市房价上涨。其中，一二三线城市新建商品住宅销售价格分别环比上涨0.5%、0.5%、0.8%，涨幅比上月回落0.1个、0.4个、0个百分点。从销售面积来看，30个大中城市商品房累计成交面积同比跌幅自4月起开始收窄，7月单月成交增速已全部转正。
夏丹认为，这显示出传统淡季购房需求未减。按目前的恢复速度，三季度，房地产市场有望完成疫情负面影响的修补过程。
与此同时，土地市场热度持续坚挺。截至2020年8月17日，百城土地溢价率已经连续22周超过10%，而2019年最多连续18周百城土地溢价率超过10%。孙彬彬固收团队表示，土地市场的持续高热度，一方面说明房企资金面目前并非预计中那么紧张；另一方面也会助推房价上涨预期。
7月份以来，上半年房价涨幅较大的城市，例如东莞、宁波、杭州、深圳、南京等，已经陆续出台了更严格的限购政策，“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”等再次被强调。中原地产首席分析师张大伟表示，楼市调控政策基本以“稳”楼市为主，房价上涨幅度预计后续将继续缩小。
