泰禾困局：多地项目停工 业主收楼推迟
[ 泰禾投资拟将其持有的上市公司19.9%的股份转让给万科旗下公司海南万益。 ]
灰色的毛坯房埋没在杂草间，建筑垃圾遍地，唯独少见人影……这是杭州富阳泰禾世茂大城小院的工地现场。原本应于今年6月30日收房的业主们，有人一边租房，一边还贷，走上不见尽头的维权之路。
不仅是杭州，从北京到上海、太原等地，泰禾集团(5.140, -0.06,-1.15%)（000732.SZ，下称“泰禾”）旗下多个项目面临不同程度的停工现象。曾经的“日光盘”上海泰禾大城小院，经历半年维权“拉锯战”后，目前建设进度依旧缓慢。
业内人士认为，获取资金支持是泰禾眼下的重中之重，只有尽快推动工程竣工、通过备案验收，才能办理交付许可，让业主尽快收房。不过，对身负349亿元未还债务的泰禾来说，走出资金危局并非易事。
8月24日，泰禾公告第五笔债券违约情况，称公司出现流动性困难，未能完成“18泰禾02”本息兑付。值得注意的是，这笔债券本应于9月19日到期，鉴于泰禾存在违约事项，债权人要求加速清偿。
业主收楼受阻
泰禾自身的债务危机，正在项目和业主端持续发酵。
今年2月底，上海泰禾大城小院业主收到一封来自项目公司的“家书”，称因疫情等不可抗力因素，大城小院的工程进度受到严重影响，部分楼栋会适当顺延产权证的取得和交付。泰禾并承诺疫情后将全力恢复生产。
疫情缓解后，业主王先生去售楼处关注进度，却发现工地没有工人，且无任何复工迹象。两年前，他借助贷款在大城小院买下自己的第一套房，如今却面临无房可收的尴尬境地，被迫走上维权之路。
王先生的遭遇并非孤例，在微博话题“上海长兴岛泰禾大城小院”下，大量网友质疑该项目“面临烂尾风险”“违规挪用资金”，并持续发布工地实景图像。从画面上看，地面堆放着大量施工材料，现场也未有工人活动。
第一财经记者了解到，上海泰禾大城小院位于上海市崇明区长兴岛，分为南北两区，分别由泰禾旗下的上海禾柃和上海兴闳负责建设。该项目本应于今年7月30日交付，目前建设进度缓慢，均未如期交付。
6月5日，崇明区房管局公开表示，泰禾承诺在6月初注入一笔资金用于工程建设，以推动工程全面复工。王先生表示，这是业主反映情况以来首次获得的项目进展信息。
7月24日，崇明区房管局在信访平台进一步反馈项目进展，称泰禾前期已注入3000万元，其中近1000万元用于农民工工资，其余均已用于工程建设，后续将有约8000万元（青浦项目退税）资金注入。
此后，泰禾终于公布延期交房的确切安排。7月27日，上海兴闳和上海禾柃双双发布延期交房告知函，北区和南区的预计交付时间已分别被推迟到明年3月15日和明年7月31日。据第一财经记者了解，近日，泰禾大城小院已出现较为明显的复工迹象，工地面貌较1个月前已有较大变化。
而位于杭州的泰禾世茂大城小院工程在过去一段时间里同样几近停滞。有业主告诉第一财经记者，自己2018年贷款买下一套价值300万元的房，但交房时间从今年推到明年，项目工地钢筋水泥横陈，杂草丛生一片荒芜。
太原泰禾·金尊府的业主也向记者表示，该楼盘分三期建设，建成后将是晋阳湖片区的大型综合社区。但疫情好转后，项目基本处于停工状态，一期能否按时于10月交付仍不确定，配套学校落地也困难重重。
对此泰禾接受第一财经记者采访时回应道，上海大城小院正在推进中，应该很快有进展；太原泰禾·金尊府配套小学已于近日完成主体封顶，其余楼栋施工正在推进中，关于业主子女入学山大附中附小的问题，泰禾太原公司正在推进。
资金监管漏洞
泰禾业主的顾虑不仅在于施工进度。据第一财经了解，上海大城小院南区仍有700余套住房并未获发预售证。一名房产中介也向第一财经记者表示，项目后续一批住房销售时确实没有预售证，但因推出优惠活动，部分客户还会去买。
尽管泰禾方面表示，南区销售回款可满足项目建设需求，但因南区仅有一张规划许可证，无法将已售和未售住房分批验收处理。只有剩余700余套住房尽快获得预售资格，已售住房才能在建设资金和交付时间上获得保障。
“整个竣工验收流程的不确定因素很多，交付时间并不能准确预估。”有地产公司项目负责人告诉第一财经记者，在客户资质良好的情况下，从开售到拿到回款最快需要60~70天，如果客户资格认定出现问题，则可能长达三五个月。
即便能尽快拿到回款并完成项目建设，交房前也需要完成竣工验收、完税、缴纳维修基金、办理入住许可等一系列事项，“基于这么多不确定因素，一年后能够把所有手续完成已经是非常理想的状态。”
该负责人认为，泰禾需要借资金去推进工程尽快竣工并通过备案验收，然后办理交付许可，实现账面收入。如果现在不解决资金问题，上海大城小院明年7月交付的可能性不大。
业主的另一顾虑是项目资金去向。据悉，上海大城小院有三个资金监管账户：上海兴闳房地产开发有限公司的南京银行(8.360, -0.08, -0.95%)资金监管账户、上海银行(8.370, -0.01, -0.12%)资金监管账户和上海禾柃房地产开发有限公司的大连银行监管账户。
但王先生称，两年前贷款买房后，银行通知他需更改预售合同中的收款账号，收款银行从大连银行上海浦东支行变更为工商银行(4.930, -0.03,-0.60%)尚嘉中心支行。北区住房预售合同中，也出现收款银行与项目预收款监管机构不相符的情况。
由于一些城市并未制定预售资金监管政策，导致政府部门和银行在监管房企资金时无据可循，预售资金存在被挪用风险。无法受到严格监管的预售资金，也为项目如期完工再添不确定性。
2010年，住建部曾发文要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，至今已有杭州、山西、北京、武汉等地陆续出台了当地商品房预售资金监督管理办法，包括设立专项账户、设置资金使用节点等。
转机在何处
泰禾各个项目层面的问题要得到根本解决，源头还是在于消除集团的债务和资金危机。目前，泰禾方面已积极展开债务重组等相关工作，而万科的介入，似乎给问题的化解带来一线生机。
截至8月14日，泰禾已到期未还款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元，而在此前的7月7日，泰禾已到期未还款金额还是270.65亿元。
为走出债务危机、盘活现存资产、优化股权结构，泰禾投资拟将其持有的上市公司19.9%的股份转让给万科旗下公司海南万益，转让价每股4.9元，总价约24.3亿元。如果成功转让，万科将成为泰禾的第二大股东。
在8月28日举行的中期业绩会上，万科集团总裁祝九胜首谈万科与泰禾合作的初衷。他表示，泰禾面临的主要是资金和融资问题，但其产品力和技术能力非常不错。“大家在一个行业里，都是中城联盟成员企业，难做的时候要一起想办法。”
在万科介入之前，泰禾已经用了一年多的时间来试图化解危机，包括出让众多项目等。
泰禾现存公司债券共15笔，其中“17泰禾02 ”将于今年10月10日到期，债券余额15.98亿元，利率7.5%；2020notes-I、2020notes-II及增发的四笔境外美元债将于下半年到期，债券余额合计24.3亿元。
值得注意的是，泰禾上述公司债券并不存在担保人。该集团一份债券募集说明书表示，若发行人未能按时、足额偿付债券的本息，债券持有人无法从除发行人外的第三方处获得偿付，亦无法通过保证人或担保物受偿债券本息。
因自身利益难以被保障，“18泰禾02”相关债权人已要求加速清偿。该笔债券应于2021 年9月19日进行到期兑付，本息应兑付金额16.125亿元，因债权人将时间提前至8月24日，泰禾未能如期兑付，将再添一笔债务违约。
泰禾表示，公司将积极与债券持有人沟通，了解持有人诉求，协商解决办法，并聘请专业机构开展债务重组工作。公司将综合各方意见形成全面债务重组解决方案，以最大程度保证债权人的利益。
债务缠身、接连违约的泰禾，收到深交所于8月24日发出的监管问询函，要求说明债务重组事项的具体进展及后续安排，并核查是否存在被实行其他风险警示的情形。目前，本应8月28日递交的回复函，已被泰禾泰禾延期至9月3日。
