掉队的“华南五虎”：合生创展又换总裁 已在踩线边缘
2018年有着超过18年的银行管理经验的席荣贵正式加入合生创展，让后者结束了长达六年的行政总裁空缺。两年蜜月期已过，随着席荣贵请辞，合生创展再次陷入行政总裁空窗期。
11月2日，合生创展集团（0754.HK）宣布，任职近两年半的职业经理人席荣贵已辞任公司执行董事、行政总裁以及财务委员会及购股权委员会成员职务。
席荣贵缘何离职？是否与今年一月份接手合生创展董事会主席之位的企二代朱桔榕合作不默契？引起资本市场的广泛关注。
席荣贵在媒体报道中出现的次数并不算太多，作为合生创展的行政总裁，席荣贵最后一次出现在媒体报道中是在今年4月24日，交通银行(4.570, 0.02, 0.44%)广东分行行长周宝志会见合生创展集团行政总裁席荣贵。
在席荣贵告别前夕，合生创展发布了2020年前九个月的销售数据，席荣贵作为行政总裁在文件上例行出现。合生创展今年前九个月实现总合约销售金额220.16亿元，较上年同期增长32.8%。此前，有媒体报道称，合生创展2020年的销售目标在300亿元，前九个月合生创展的销售目标进度条拉到了73.39%。
作为“华南五虎”之一的合生创展，2004年便成为了全国第一家销售额达到百亿的房企，创始人朱孟依在风头最劲时，是华南地产商的领军人物，以擅长开发大盘著称。
随后，合生创展逐渐进入“慢周转”模式。在保持高利润的同时，规模扩张逐渐放缓。2019年的房企销售排行中，合生创展已经排在第96位。在规模逐渐分化的房地产行业，已经成为“小鱼”的合生创展亟需做大规模，避免被“大鱼”们分食。
转战合生创展
铁打的合生创展，流水的行政总裁。
有着豪宅珠江帝景作为金字招牌的合生创展，在28年的生涯中已经迎来送往了五任行政总裁。2012年第四任行政总裁薛虎离任后，合生创展的行政总裁席位一度空缺长达六年。
直到2018年，席荣贵扛下合生创展的行政总裁一职。席荣贵并非出身地产行业，职业生涯集中在银行业。加入合生创展前，席荣贵曾在建设银行(6.340, -0.01, -0.16%)任职23年，离任前是建行广东分行副行长。
席荣贵能够空降“上位”，或与其银行管理层的背景分不开。在今年与交行广东分行行长周宝志会面中，后者曾对双方的合作表示出期待，称在城市更新、债券承销、保险代理、创新和数字化业务等领域都有广阔的合作前景。
席荣贵上位之前，曾有市场传闻，席荣贵是在合生创展提速扩大规模的前提下带着KPI任务接下行政总裁一职的，因此年薪高达500万。
执掌合生创展近两年半的时间里，席荣贵确实给合生创展带来更为强悍的融资表现。
截至今年二季末，合生创展的长期借贷增长至654.12亿元，相比2018年末增加79.22%；短债则从2018年年末的117.8亿元增长至222.71亿元，涨幅89.06%。同时，在手现金也大幅增加，由2018年年末的65.34亿元增长至140.36亿元。
房企的扩张离不开资金的支撑。合生创展在加大杠杆的同时也为自己补充了弹药库。
掉队的“华南五虎”
在大多数房企用“高周转、高杠杆”打天下时，率先突破百亿规模的合生创展选择的发展模式却是“多囤地、慢周转”。
合生创展一直是囤地大户。2009年至今，合生创展的土储规模一直在3000万平方米上下，截至今年六月末，土储达到3170万平方米。一般来说，这一规模土储的房企已经在冲击千亿销售，而合生创展直至2019年才堪堪突破200亿规模。
合生创展的“慢”还体现在慢周转上。2004年，偏居广东的朱孟挥师北上打造京津新城项目，然而，该项目开发进度慢，销售不佳，十多年来始终未给合生创展带来实质性收益，成为当地最大的“空城”项目。
截至2018年底，合生创展的京津新城项目还有30多万平米土地待开发、北京霄云路8号项目拿地十多年，仍有48万平米待开发。
2019年，掉队多年的合生创展重拾规模，当年销售同比增长42%至212.58亿元，并在今年初确认了二代掌门朱桔榕正式接班，提速扩张的心思暴露无遗。
但合生创展提速真的是好时候吗？
在“住房不炒”的大基调下，降杆杆已经成为行业潜规则。2019年5月起，央行、银保监会等部门陆续出台政策，信托、美元债等融资渠道大大受限，银行对开发贷的审核也趋于严格，房企的融资渠道大大受限。
今年八月，监管层出台“三道红线”又给房企融资带上一圈“紧箍咒”。根据规定，监管要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1。
合生创展虽然处于安全区内，但已经在“踩线”边缘。截至2020年6月末，合生创展有息负债规模为779.41亿元，期末资产负债率68.56%，净负债率92%，现金短债比约为0.99倍。
销售和资金双重压力之下，合生创展试图追求房地产行业外的发展。
今年上半年，合生创展确立了住宅地产、商业地产、物业管理、基建和股权投资五大业务板块的商业模式。合生创展对股权投资寄予厚望，后者的投资方向主要为高新科技、医疗科技，其中高科技投资是主要股权投资业务，意图借此为合生创展孵化和培育高新技术业务板块，从房地产业务转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。
不过，地产外业务对合生创展营收贡献仍然很少。今年上半年，股权投资收入28.36亿，在总收入中占比26.4%。
