金科股份高质量转型计划遇阻 连踩三道红线净负债率高达124%
踩了“三道红线”的 金科股份 需要努力降低杠杆，否则将对其后续融资活动产生不利影响
日前，金科股份（000656.SZ）发布半年业绩公告，期内公司实现营业收入303.06亿元，同比增长16%；实现净利润42.59亿元，同比增长34%，其中归属于上市公司股东的净利润36.15亿元，同比增长40%。
金科股份中期业绩虽然实现超预期增长，但是其负债水平也在不断攀升，甚至连踩“三道红线”。可见在这份漂亮的成绩单背后，金科股份实则隐忧重重。
连踩三道红线净负债率高达124%
8月20日，中国人民银行官网信息显示，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
据了解，监管部门对房企设置了“三道红线”，分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1.0倍。
《每日财报》通过金科股份2020年中期业绩报告数据计算得出，其剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比0.98倍，三道监管红线全触。
从剔除预收款后的资产负债率来看，截止2020年6月末，金科股份剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1687.74亿元，剔除预收账款后的资产负债率达到74.08%，距离监管所设的70%红线还需下降4个多百分点。据往年数据，金科股份近五年的资产负债率在70%以上，最高达80.47%，虽从2018年开始逐渐下降，但下降速度较慢。
从净负债率来看，2017年-2019年，公司的净负债率分别为220.22%、137.49%和122.34%。截止2020年6月底，金科股份长短期有息债务规模合计1103.46亿元，股东权益为590.47亿元，净负债率达到124.62%。若要降至100%红线以下，还需下降24多个百分点，若现金和净资产水平不变，有息负债需降低约145.37亿元至958.09亿元。
从现金短债比来看，截止2020年6月末，金科股份现金及现金等价物余额为356.79亿元，而公司短期债务达到363.27亿元，现金短债比仅0.98倍，不足1倍，存在一定的短期偿债压力。
与上述情况相比，更严峻的是金科股份高额的担保。根据公告，截止2020年4月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为122.744亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为818.85亿元，合计担保余额为941.60亿元，占金科股份最近一期经审计净资产的344.06%。
拿地成本上升项目盈利空间堪忧
2020年金科股份设定的销售目标为2200亿元，即便在行业受到突如其来的疫情“黑天鹅”冲击之后，金科股份也强调不会下调这一目标，足见其冲规模的野心。
扩大规模最明显的举动就是拿地、不断拿地、不断溢价拿地。《每日财报》发现，金科股份近几年一直维持较为积极的土地投资策略。数据显示，近几年金科股份的新增土地储备面积持续大于销售面积，截至2019年末，公司总可售面积约6700万平方米，约是当年销售面积的3.52倍。
财报显示，2018年金科股份新增土地110宗，完成土地投资700亿元；2019年新增土地192宗，土地购置合同金额达888亿元，权益金额562亿元。
而2019年金科股份的营收为677.3亿元，净利润为63.57亿元，2018年金科股份的营收为为412.34亿元，净利润为40.21亿元。也就是说金科股份近两年用于拿地的资金远超当年的营收。
另外，2020年前5月，金科股份已在公开市场拿地34宗，耗资163.68亿元，延续了前两年拿地的节奏。2020年一季度公司的拿地成本也大幅上升，2020年第一季度，金科股份的新增土地储备成本为3609.27元/平方米，较2019年的2672.28元/平方米上升35.06%，而一季度的销售均价却较此前有所下滑。
所以，持续走高的拿地成本和在疫情影响下不断下滑的销售均价，使得金科股份的盈利水平承压。
例如，金科股份于2月28日以12.01亿元拍得的龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北地块，土地性质为住宅兼容商业（商业不超10%），溢价率也高达42%，楼面价为6800元/平方米，建筑有限高要求，应满足周边军事设施相关控制要求。据了解，该地块周边竞品不少，有寰宇君汇城、龙腾东麓城、三盛都会城等楼盘均在售，而近期报价售价均在万元以下，7000元左右。金科拿地成本已然高达6800元/平方米，后续出去开发等一系列成本后，盈利堪忧。
数据显示，2020年一季度，公司的毛利率和净利率分别由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。显然，金科股份今年的“高质量发展”转型并非计划的那么顺利。
值得注意的是，踩了“三道红线”的金科股份接下来需要努力再努力的降低杠杆，否则将对其后续融资活动产生较大不利影响。金科股份将如何在扩张规模的同时优化财务结构，《每日财报》将持续关注。
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