金科股份892亿加杠杆拿地负债高企 5年4500亿销售目标被指"忽悠"
在新冠疫情肆虐全球，房地产降杠杆潮和融资监管“三道红线”遏制的大背景下，金科股份仍然“逆势”而为，斥巨资拿地，显露出对规模的渴求。然而，巨额拿地也带来了同样巨额的负债。
2020年简报数据显示，金科股份（000656.SZ）2020年拿地148宗，土地购置合同金额高达892亿，已经相当于一家50强房企一年的销售额。
在土地上的巨额投入也带来资金压力，其债务规模逐步攀升。最新三季报数据显示，截至2020年9月30日，金科股份负债规模已达到3206.73亿元。据往年数据，金科股份近五年资产负债率在70%以上，最高达80.47%。
高增长下，不容忽视的是去杠杆问题，三季报数据显示，金科剔除预收账款的资产负债率为72.71%，净负债率为112.2%，现金短债比为1.02倍，踩中两条红线，得监管橙色警示牌。
在土地上的高歌猛进，或许与其一个月前对外发布的5年销售额达到4500亿销售目标有关。此前金科公布的2020年销售目标为2200亿元，属于踩线达标，且增长速度有放缓趋势，同比增长约20%，“5年4500亿销售目标”相当于5年再“造”一个金科。
一位业内人士向长江商报记者表示，规模愈大，增长愈难。由于举债扩张，金科积累了大量的负债，当前负债或已远超去年三季度的3206亿，同时踩中融资“红线”，在这样的背景下，4500亿的目标略有激进，是一个“忽悠式”的规划，一旦政策调控收紧，拿地受限，融资不顺，后续一系列的现金流、资金链等问题都会显现，规模增长就会成为纸上谈兵。
针对上述问题，长江商报记者发送采访函至金科股份，截至发稿前仍没有得到回复。
一年耗892亿逆势拓储扩张
发家于重庆的金科近年不断向全国扩张，已跻身行业销售前二十。从2015年的221亿元到2020年的2233亿元，销售额一路攀升，5年实现9倍增长，是近年行业高增长的典范。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，金科股份业绩增长取决于高性价比的刚性改善需求产品占比高、营销策略及时调整、宏观的货币信贷放水支持大量的刚性改善需求买房者和对一二线城市的合理布局。
一个月前，金科刚刚制定新五年发展规划，确立了2021至2025年的主要发展目标，力争到2025年总销售规模4500亿元以上。
值得注意的是，2020年，金科实现销售额2233亿，同比增长18%。其中12月实现销售额279亿，创历史新高。不止销售高增，金科股份2020年的销售回款也达到2011亿元，同比增长约25%，销售回款率达90%，同比2019年同期的87%提升3个百分点。
2020年9月以来，金科整体销售额处于下滑状态，金九银十期间的月销售额都没有超过260亿元，但12月销售额却能达到276亿元。
值得注意的是，在此期间，金科被爆出要求员工认购公司项目，并根据职级给出指标，“不买房降职降薪，不买房开除、不让出门”、“赚20万年薪，买公司上百万房”。
随着业绩的高速增长，金科股份对规模的野心显而易见。
长江商报记者注意到，去年由于在疫情、“三道红线”融资新规等背景下，很多房企由于流动性不足在土地市场上鲜有收获，甚至是颗粒无收。
在这样的市场环境下，金科股份逆势扩土，2020年拿地148宗，土地购置合同金额高达892亿，已经相当于一家50强房企一年的销售额。
“金科主要通过土地招拍挂，股权收购并购，土地加项目收购兼并这三种途径拿的地，并且比例都有所上升，所以整体拿地数量多。”谢逸枫表示，拿地资金主要通过银行贷款和自有资金，自有资金里商品房预售款占比高。还可以通过发公司债，财团的贷款，包括信托基金的途径获得大量融资贷款去拿地。
然而，激进拿地也提高了土地成本。金科股份2020年上半年拿地均价为3985.4元/平方米，占当期10093.02元/平方米销售均价的39.49%。而2019年，金科股份的拿地均价约为2672.28元/平方米，拿地成本上升，压缩利润空间。
数据显示，2020年前三季度，金科新增计容建面1995.3万平方米，同比下降18.4%；拿地金额740亿元，同比增长20.6%；拿地均价3709.27元/平方米，同比增长47.77%。
债务踩线利润承压
加速扩张下，金科有息负债规模也创下新高。截至2020年中期，账面有息负债1106亿元，较上年底增长12%，一年内到期有息负债总额354亿元，占账面有息负债比重32%。
往年数据也显示， 2016年-2019年，金科净负债率分别为117.8%、220.22%、137.49%和122.34%，一直为高企状态。截至2020年6月底，净负债率达到124.62%；近五年资产负债率均在70%以上，最高达80.47%。
按照去年中期的财务指标来看，金科股份的资产负债率为83.92%，剔除预收款后的资产负债率为74.08%，永续债调整后的资产负债率为84.18%，净负债率为133.79%。综合来看，针对融资的三条监管红线，金科股份全部触及。
近几年金科进行了不少抵押、质押、担保等。2018年开始，企业开展了大规模的对子公司、参股公司进行担保及合作方的财务资助，使得上市公司承担了较大的偿债风险。
2020年中报显示，截至2020年6月末，公司对参股公司、对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保担保总额合计933.92亿元，占公司净资产比例高达315.54%。2020年11月以来，金科股份担保24次，涉及金额81亿元。
由此还引来深交所问询，质疑金科在借入大额有息负债的同时，为何对外提供大量财务资助。
对此，金科表示，合作方经营往来款骤然增加主要系控股子公司其他股东同股同权调用资金所致，而合作方也拥有“同股同投、同股同调”的资金投入和调用权，不存在单纯资助他人或为赚取利息而提供借款的资助行为。
为了改善财务结构，降低债务压力，金科股份跟多数房企一道，选择拆分物业板块上市。2020年4月29日凌晨，金科股份公告称，拟拆分金科物业于港交所上市。
物业上市确实能够在一定程度上改善金科股份的负债结构。海通证券(12.340, -0.12, -0.96%)认为，金科智慧服务已经分拆上市完成，预计2020年底3项指标中有1-2项指标达标，公司回到橙线或黄线。可以预见，2021年金科举债扩大规模的可能性不再。
谢逸枫指出，高负债的确不可持续，要加快销售回款，减少土地招拍挂高杠杆拿地，积极引进更多战略投资者合作进行开发以节约资金，管理上更加精化细化，减少一定管理层费用。
同时，金科还面临着“保利润”压力。去年前三季度，金科股份的扣非归母净利润为40.68亿元，同比增长0.64%；净资产收益率、销售毛利率分别为14.07%和25.18%，同比下降了2.12个百分点、4.92个百分点。
Wind数据显示，2020年前三季度，金科的销售毛利率为25.18%，而前30名房企的销售毛利率则为27%，低于头部房企的平均水平。
在业内看来，在“5年、4500亿”的销售目标下，金科还需有效减低有息负债、持续提高营收、利润和经营净现金流水平，提升主体资信评级，这也是金科目前正面临的挑战之一。
高层大换血
“五年内冲击4500亿销售目标”，2021年伊始，金科股份宣布新销售目标的话音还未落下，管理层就迎来一场巨大的变动。
1月13日，金科股份对外披露了集团层面新一届董事会候选人名单，现任董事长蒋思海、总裁喻林强是陪伴金科的元老级人物，两人将退居幕后，分别由金科原重庆公司总经理周达和原云广区域董事长杨程钧接任。
金科股份高层“大换血”，这份整体“年轻化”的董事会候选人名单中，平均年龄不足41岁，最年轻的仅有35岁。除刘静以外，全部为新面孔。
金科股份表示，此次人事调整，建立在对于行业发展趋势的判断上：房地产已经从“资源红利”、“杠杆红利”向“管理红利”时代转变。
财经评论员严跃进认为，一二把手同时被更换，说明企业背后经营压力有所增大，对企业整个战略发展来讲，还是要确保人事的稳定。
从2200亿到4500亿，不断上升的销售目标下，金科股份开启高周转模式。此前，金科股份采用了被称为“1671”的高周转模式——拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。
不过，在高周转模式下，金科去年有多个楼盘因质量问题被投诉。
此外，金科股份内部近年来发生多起内部涉贪腐事件，涉及营销、行政、招投标、物业等多个领域，已经被司法机关立案侦查13人。
严跃进认为，这些也是企业战略节奏过快所引起的，主要跟项目的施工委托管理、自身规划设计包施工质量监管疏漏、自身业务外包等有关。
谢逸枫指出，金科的发展战略在融资上还是积极的，在加快销售回款方面会增加一二线城市的布局与深耕，同时对人才与管理的激励机制逐步进行改革。未来发展模式会更加强调稳健，由之前的快速增长走向稳健增长，由增量转向增值，这样的发展战略应该会成为金科长期的发展战略。
