招商蛇口陷中年焦虑净利增速持续下滑 高溢价拿地半年斥资500亿
面对中年焦虑，招商蛇口(19.420, -0.43, -2.17%)正在疯狂全国拿地
出品|每日财报
作者|何洛
招商蛇口创立于1979年，2015年重组上市，说起来，这家地产公司已是“不惑之年”，从招商蛇口2019年成绩单来看，多项数据都属稳字当头，确实值得一赞。
但是，《每日财报》也注意到，招商蛇口2019年的营收及利润的增长与规模增速不相匹配，从2019年销售额排名来看，招商蛇口未入前十，排名第12名。
今年一季度成绩仍然不理想。数据显示，2020年第一季度利润与其目标相去甚远，归属于上市公司股东的净利润约26.26亿元，较上年同比下降79.48%。
显然，40岁的招商蛇口也有“中年焦虑”。
最新的消息是，7月12日，招商蛇口晚间公告称将花费70.35亿元购买南油集团24%股权，并就此向中国平安(82.300, -0.04, -0.05%)旗下的平安资管定增募资35.18亿元。此举意味着招商蛇口从平安获得助力，从而加码前海片区的投资。
高溢价拿地 半年斥资500亿
与一季度净利润下滑近8成的情况相比，招商蛇口拿地的势头异常凶猛。
2020年开年至今，招商蛇口合计在公开市场拿下33宗地块，总土地价款达到472.16亿元。从今年以来的拿地动作和拿地金额来看，招商蛇口的扩张速度并未放缓，和其他房企相比可谓是“逆市”提速，势头迅猛。
数据显示，仅2020年一季度，招商新增土储建面325.9万方，同比大增223.2%；对应的拿地金额同比增加了98.9%至217.2亿；拿地面积权益占比54.6%，较2019年增加1.4pct，平均楼面地价6667元/平，较2019年楼面均价下降了7.2%。
据《每日财报》不完全统计，1月斩获西安、东莞、南通3个城市的4个项目，建筑面积83.7万平方米，拿地总价为81.4亿；2月份，在杭州、成都拿下了3个项目，建筑面积77.4万平方米，总地价47.9亿元。
在之后的三个月内，招商蛇口一连拿下深圳、苏州、哈尔滨、广州、成都、武汉、无锡等十几个城市的20余个项目，拿地总价超过300亿元；6月份，经过796轮竞价，招商蛇口又以总价24.11亿元、超过138%的溢价率将江苏徐州的一宗住宅地块揽入囊中；7月，招商蛇口与6家开发商激烈竞价187轮，以楼板价8.1万/平的价格刷新了上海虹口宅地的最高楼面单价纪录，竞得总价44.04亿，比起拍总价34.3亿溢价了近10亿。
不难发现，长三角是招商蛇口的重仓之地。据中指院公布的《2020年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》中，招商蛇口又以344亿的拿地金额位列榜单的14名，细分榜单来看，其中近半数180亿都花在了长三角。
净利率下滑 盈利增速放缓
整体来看，招商蛇口近年来因扩张提速，规模更上一个台阶，但需指出的是，在规模得到提升之际，招商蛇口的各项业绩开始持续放缓，包括公司营业收入、归母净利润、毛利率、扣非净利润等多项指标均创近年来新低，业绩增速不容乐观。
年报显示，2019年招商蛇口收获毛利338.43亿元，毛利率约为34.65%，较2018年下降了4.8个百分点，同样为2017年以来最低水平。其六大区域的毛利率均出现同比下滑，而营收占比最高的深圳大本营，毛利率降幅最大为13%。
虽然招商蛇口2019年的营收与归母净利润同比有所增长，但2017年-2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%；归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%，增速不断放缓，甚至创下历年新低。此外，三费费用率上升也侵蚀了招商蛇口的部分利润，其中销售费用增长最快，同比增长42.01%，增至22.06亿元。
2020年一季报数据显示，尽管招商在营收方面仍然保持了增长，录得营业收入117.97亿，但原本就已经在2019年降低了的归母净利润这一项指标，今年的降幅又较去年同期继续扩大，同比下降了79.5%至5.4亿。
另外，一季度受疫情影响招商蛇口销售额为361.1 亿元，同比下降4.7%，完成全年计划销售额2500亿元的14.4%。
制度被疑成摆设 违规决策惹麻烦
除了业绩隐忧之外，招商蛇口还面临着一个非常头疼的问题。招商局蛇口工业区控股股份有限公司，违规决策一重大房地产项目开工建设和销售。这个“问题项目”不仅给作为央企子公司的招商蛇口后续经营带来一系列难题，还将与之合作的民营企业拖入泥潭。
据了解，招商蛇口是招商局集团旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是央企四大地产企业之一。招商局前海经贸中心项目一期和二期（以下简称前海经贸中心项目）位于深圳市前海蛇口自贸区，由招商蛇口管理的企业深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称前海启迪公司）开发建设。
前海经贸中心项目是深圳市前海城市新中心建设的重要内容、妈湾片区转型升级的重点工程之一，而妈湾片区则是前海蛇口自贸区的核心区之一。但备受各方关注的前海经贸中心项目，从一开始就是个“问题项目”。
前海经贸中心项目属于违规开工建设项目，在项目土地性质尚属“仓储物流用地”，且没有取得《建设工程施工许可证》等手续的情况下，招商蛇口就违规决策开工建设商业写字楼和住宅公寓。对此，招商蛇口此前发布的公开信息也予以证实。
前海经贸中心项目引起的上亿元补偿问题，使得央企和地方国企都备受拖累，民营企业樺盛公司更是苦不堪言。值得注意的是，在手续不全的情形下，能否违法开工建设前海经贸中心项目、能否违规进行预售，属于招商蛇口的重大决策、重大项目安排和大额度资金运作事宜，应当如何正确决策不言而喻；目前面临的双输局面，是蛇口招商执行“三重一大”决策制度不力所致。
如今招商蛇口已经迈入40周岁大关，行业竞争态势也日趋白热化，如今，疫情对房地产市场的影响仍未散去，招商蛇口在土地市场开始逐渐活跃，加快扩张的步伐。并且依然将2020年的销售目标设定为2500亿元，这个目标能否顺利达成？《每日财报》将持续关注。
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