济南雪野湖生态保护整治 517栋手续齐全的别墅类项目将被拆！
517栋合法批建别墅将被拆除 济南雪野湖“拆房还湖”整治风暴调查
中国房地产报 李福英 记者 樊永锋 | 济南、北京报道
一场迟来的雪野湖生态保护整治行动让“产业勾地”经年累计的积弊一次性暴发。千余套有合法审批手续的类别墅建筑面临“一刀切”式被拆除命运。
2010年4月11日，济南莱芜雪野旅游区管委会一纸补偿公告，让雪野湖别墅专项整治进入实质性阶段， 517栋建筑将被拆除。引发关注。
定位为文化旅游的雪野湖旅游区位于济南市莱芜区（原莱芜市），距济南市区46公里，是国家4A级风景区。随着旅游开发政策力度不断加码，文旅度假地产项目遍地开花，成千上万亩的房地产项目规划用地成为常态，别墅及联排等低密度项目在当地旅游康养开发政策的“庇护”下野蛮生长。
4月8日，雪野湖绿城桃花源业主张先生接到雪野旅游区管委会治理工作组电话，被告知他的别墅将被拆除，让他和众多业主一直担心的传言被证实。
4月9日，一张雪野湖将被拆除地产项目分布图在莱芜朋友圈疯传，该分布图显示此次拆除类别墅建筑共520栋、总计1032套，均获得合法审批手续，包括恒大金碧天下86套、山东高速(4.320, -0.03, -0.69%)投资发展有限公司开发的高速绿苑120套、高速绿城378套、英伦小镇29套、雪湖春风237套、维笙酒店别墅31套、白马庄园5套、海逸山庄15套、莱钢金鼎108套以及房干地区（雪野旅游区分为雪野湖景区和房干景区两大板块）普利集团23套。
4月11日，据业主提供的视频显示，雪野湖东侧雪湖春风项目已有部分启动拆除，在建别墅主体已被夷平。据该业主介绍，“由于项目建成还未交付，莱芜区别墅专项整治工作组与开发商协商率先启动拆除。已经入住的还未开始拆除。”
同日，雪野旅游区管委会发布补偿公告：“对已竣工验收并交付使用的建筑参照房地产市场评估价进行补偿，对未竣工验收、未交付使用的建筑按照建筑工程评估价进行补偿”。本次公告中，雪野旅游区管委会将拆除范围修改为517栋建筑。
方案一出业主哗然。“国家对违建别墅有明确禁令，但雪野湖周边别墅多为联排和双拼，符合低密度高档住宅政策，且多数有合法审批手续，是否应拆除要商榷。”被列入拆除范围的左岸水都业主孙女士称。
4月15日，济南市莱芜区自然资源局发布《关于停止受理雪野风景名胜区内10个小区不动产登记的函》。
中国房地产报记者调查发现，此次拆除的517栋建筑都为手续齐全的别墅类低密度住宅项目与商业服务用房。在面临被拆除的千余套建筑中，据不完全统计，除左岸水都、高速绿苑和恒大金碧天下的产品有70年住宅产权，拆除建筑中多数为40年商业产权房。谁该为这些审批项目负责成为当地舆论关注话题。
莱芜区审批手续齐全违建项目分布图
另一个值得关注的问题是，被拆除项目中商服用地在雪野湖历年土地出让中占据很大比例，“产业勾地”成为当地文旅项目开发的通行手法。
4月16日，中国房地产报记者曾致电雪野湖生态环境专项整治工作小组，吕姓工作人员表示将协调专门媒体接待人员回复记者采访，后经记者多方联系至截稿前未收到回应。
当天，恒大山东分公司工作人员表示，公司将全力配合政府工作，具体情况不便透露；绿地山东公司营销负责人表示，他们项目未接到拆除通知，山东高速绿城雪野湖开发有限公司登记的多部办公电话为空号。
合法建筑被拆除
关于停止受理雪野湖风景名胜区内10各小区不动产登记的函。
雪野湖别墅专项整治行动始于2019年4月。据济南时报当时报道，雪野湖沿湖展开了史上最大规模拆违行动，该次拆违既是对周边混乱秩序的一次“纠错”，也是一场对雪野湖的退让保护行动。当时，雪野镇政府相关领导在接受当地媒体采访时表示，“青山绿水是雪野湖的生命线。”
2019年清明节前夕，雪野湖区域户外公示出一张“拟拆除别墅431套，保留598套”的分布图，这版拆除方案一直延续至今年3月底。经多位业主证实，这版拆除方案分布图在辖区内公示，但不能确定是由雪野旅游区管委会正式发布。
2019年5月，济南市莱芜区雪野镇行政执法中队联合建设办、国土所，对雪野镇金泥湾风景区西岸总建筑面积3000平方米违建建筑进行拆除。
2020年3月28日，山东省委常委、济南市委主要领导曾到莱芜区调研雪野湖旅游区违建别墅清查整治工作。4月11日，济南市莱芜雪野旅游区管委会公告显示，517栋建筑将全部拆除，未有保留。
“这些即将被拆除的别墅项目都符合当时政府规划，未突破生态红线。”左岸水都业主向中国房地产报记者提供了他所持有的房屋不动产权证，以及左岸水都项目（莱芜金鼎置业有限公司开发）的五证信息、环评报告及招商文件。
绿城桃花源业主张先生也向中国房地产报记者表示：“在2019年上半年公布的第一稿拆除分布图中的431套别墅实际上也是手续齐全的房子，只是当时这些还在施工未交付。现在改成了‘一刀切’全部拆除。”
“只有饮用水水源地周围才不允许有建筑物，如果以旅游景区名义周围是可以有建筑物的。”左岸水都业主孙女士提供了一份雪野旅游区建设规划环保局给出的一份证明材料，其中有明确说明雪野左岸水都“不在雪野水库水源地一二级保护范围内”。在接到拆除通知后，孙女士曾电话咨询过济南市自来水公司，工作人员表示雪野湖不是饮用水水源地，只是工业用水水源地。
开发商收到的拆除通知。
中国房地产报记者通过济南市房管局网站发现，恒大金碧天下、绿城桃花源等项目的审批预售证信息仍然在册。
鉴于当地政府未对业主关注的问题给出更多公开回应，多是私下与业主逐个协商回购，面临被拆除的千套别墅业主自发组织寻求政府回应。
4月11日，雪野旅游区管委会发布了针对别墅拆除的补偿公告，其中补偿方法为：“对已竣工验收并支付使用的建筑参照类似房地产市场评估价进行补偿；对未竣工验收、未支付使用的建筑，按照建筑工程的评估价进行补偿”。
雪野湖旅游区管委会4月11日发布的补偿公告。
根据公告显示，本次雪野湖别墅群的拆除意在恢复莱芜雪野名胜风景区自然生态功能和公共属性，拆除范围修改为莱芜雪野风景名胜区规划范围内517栋建筑。
针对公告中的补偿和奖励政策，多数业主表示不接受。“首先，我们的房子五证齐全并非违建；其次，左岸水都小区里面临拆除的房子都不是独立别墅；最后，仅电话通知称要回购我们的房子后再拆除，本着买卖公平原则，我们不愿卖；如果执行征收也应该通过法定程序，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布新的土地规划、征收主体、具体补偿方案、听证会后再执行。”孙女士的观点受到了多数业主认同。
“围猎”雪野湖
业主提供的雪野湖旅游区拟拆除别墅分布公示。
业主对当地政府关于雪野湖整治到底属于拆违还是“违拆”提出质疑，要回答这一问题，这还要从雪野湖旅游区开发说起。
被誉为“北中国第一湖”雪野湖是山东省内重要湿地资源之一，周边鳞次栉比的别墅群让旅游度假景区功能变了味。彼时，开发企业以双拼联排别墅搭配高层建筑开发方式平衡容积率，成为规避审查通行方法，这也为如今拆房还湖埋下了伏笔。
雪野湖旅游区原规划为“山东湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地”，而今常被人提及的却是沿湖别墅项目。
自2007年雪野旅游区管委会成立以来，当地政府以“引进项目保姆式服务口号”，招商人员“5+2”“白加黑”等方式吸引了绿地集团、恒大地产等品牌房企，山东本土诸多地产企业山东高速公司、山东烟草集团、河南居易置业、宏基置业也先后入驻。
中国房地产报记者根据中国土地市场网数据不完全统计，在雪野湖周边目前开发的项目有高速绿城桃花源、恒大金碧天下、山东中宸旅游开发有限公司开发的白马庄园、绿地雪莱小镇、莱芜市宏基置业有限公司开发的林海山庄、山东雪野房地产开发有限公司开发的雪野庄园、莱芜金鼎置业有限公司开发的雪野左岸水都、山东居易置业有限公司开发的雪野湖英伦小镇等。
根据中国土地市场网公开数据显示，2003年至2018年底莱芜划归济南之前，雪野镇实际出让土地共计117宗，总面积487.434708公顷，合计约7311.52亩。其中，住宅用地为仅为31宗，总面积为170.8235公顷，约有2562.4亩，其余多为商服类用地。2019年启动拆违至今，雪野镇再未有土地成交记录。
在雪野湖开发的大体量项目宣传中，有4个项目公开规划占地面积均超过千余亩。其中，绿地雪莱小镇规划总占地面积约4万亩，建设用地约2.5万亩；恒大金碧天下规划总占地8000余亩；山东高速绿城桃花源总体规划用地4200亩，204亩规划用于低密度住宅建设，1013亩用于高尔夫球场建设，187亩用于高尔夫球场住宅，1013亩用于酒店和商业建设；原乡庞伯里规划总占地1500亩，其中建设用地870亩。
山东高速作为最先进入雪野湖开发的企业，于2008年拿下180亩住宅用地和110亩配套住宿餐饮用地。
2011年3月24日，山东高速股份公告称其与绿城集团签署战略合作框架协议，设立项目公司开发雪野湖项目。2012年——2014年间，山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司再度摘取134亩住宅用地和281.5亩商服用地。在雪野湖开发7年间，山东高速绿城桃花源项目共计摘牌土地705.5亩。
2010年11月，恒大地产进驻雪野湖，2010年至2013年，莱芜恒大金碧天下置业有限公司共摘取8宗住宅用地和和1宗住宿餐饮用地，其中，住宅用地共约有1306亩，住宿餐饮约有178.7亩。2017年，通过协议出让方式，莱芜恒大金碧天下置业有限公司获得0.036亩的其他商服用地。恒大金碧天下置业有限公司合计摘得土地1484.736亩，与规划的8000亩用地也相差甚远。
绿地较晚进入雪野湖，2017年共摘取3宗住宅用地和6宗商服用地，其中，住宅用地共有321.8亩，其他商服用地共有422.3亩。这与绿地雪莱小镇规划建设用地2.5万亩相比，不到其规划用地的三分之一。
除这些大型开发企业拿地以外，山东本地的数个开发企业也在2009年至2013年，摘取数宗地块，开发了白马庄园茜茜小镇、雪湖明珠、林海山、雪野庄园、雪野左岸水都、雪野湖英伦小镇项目一系列项目。
在2014年到2017年间，雪野镇几乎再无土地出让，直到2017年，莱芜金汇信置业有限公司拿下10宗共69.4亩的住宅用地和1宗7.5亩的商服用地开发了雪湖春风项目。
一位曾在雪野湖负责项目开发的匿名人士道出了其中原因，“由于土地指标受限，开发企业实际拿到的土地与最初雪野旅游区管委会承诺给的土地相比不到一半，项目是按照承诺的土地进行的总体规划，开发建设过程中也受到了影响。”
针对本次大规模拆除，此前有报道称高速绿城在项目整体开发中共计划总体投资29亿元，除开发住宅产品以外，还包含将高尔夫球场改为绿地公园、配建颐乐书院等基础设施配套方面，但这些年的卖房收益仅为9.3亿元。
从投资和收益两组数据来看，一方面是有限的土地开发，一方面是庞大的基础配套投入，在现行城市规划法规体系下，只有通过容积率来做文章。为了获取最大利益，依托于景区概念，通过开发别墅类为主的低密度产品也成为获取高溢价的主要途径。
从雪野镇成交的这31宗住宅用地的容积率来看，多数为低密度住宅而规划设计，其建成项目多为双拼联排别墅搭配小高层、高层，从而在容积率上规避了政策风险，又增加了企业利润。
过度开发加剧了雪野湖周边土地指标的稀缺性，开发企业通过“以租代征”方式获取土地，在土地供给端攫取高额利润。
据当地村民称，2013年以后，由于征收土地补偿越来越高，同时相关流程也非常繁琐，在用地指标有限情况下，征文批复更不容易，所以很多开发商开始选择“租地”开发，这在当地都是公开“秘密”。
早在2014年包括中国房地产报在内的多家媒体曾就雪野湖旅游区“别墅围湖”开发乱象做过相关调查报道，依然未能阻止雪野湖周边房地产开发热潮。
2019年，有媒体就雪野湖过往多年累积的房地产开发乱象予以了调查报道，其中以租代征、租而未用、以特色小镇之名进行“产业勾地”，变相进行房地产开发等问题比较突出。
政策利导成地产之殇
4月初雪野湖别墅拆除分布图。
2007年前的雪野湖仅是莱芜地区一个普通农业水库，最大水面面积达13平方公里，是周边农业重要的灌溉水源地以及饮用水源地。
2004年，山东省人民政府批复的《莱芜市城市总体规划（2003年——2020年）》中，将雪野镇与茶业口镇和大王庄镇共同规划为旅游型城镇。借助雪野湖列入“十一五”时期国家重点生态建设工程契机，在维护生态平衡和保护湿地功能的基础上，做好雪野湖的生态旅游产业链成为莱芜展示形象的一大窗口，雪野旅游区的概念逐渐出炉。
2008年，中国城市规划设计研究院和旅游规划研究中心共同完成的《莱芜市雪野旅游区总体规划（2007年——2020年）说明书》中，雪野旅游区整个区域分为雪野湖景区和房干景区两大板块，规划了雪野北岸新镇、雪野左岸水都、雪野东岸山地运动国际社区、蓝湾水上娱乐中心及雪野南岸果园社区等内容。
2010年11月，雪野旅游区被批准为省级旅游度假区。2010年底，在原莱芜市十六届人常委会第十六次会议上原莱芜市人大常委会通过《关于举全市之力加快雪野旅游区开发建设的决议》，雪野旅游区开发建设以法定形式上升为全市战略，步入大开发、大开放、大发展的新阶段。
2017年山东省政府将雪野湖列为省级60个示范特色小镇之一，定位为文化旅游、智慧健康小镇，规划打造全省旅游健康养生集聚地。
而今伴随轰鸣的推土机，雪野湖过往房地产的无序开发又陷入矫枉过正，让众业主和当地民众质疑的是当地政府部门对雪野湖规划的原则和底线是什么，谁该为此负责。
2014年中国房地产报曾刊发《山东雪野湖旅游区开发乱象》，当时，上述一位不愿具名人士对中国房地产报记者表示，“是否别墅用地政府有自己的判断，我们是以容积率高低来衡量企业是否违规，虽然这些企业可能建立了独栋低层房屋，但他们的容积率达到了要求，我们即认为是合格的”。
据当地媒体报道，莱芜区给出的未来规划是聘请世界一流团队，打造“山东硅谷”，同时，将打造3个特色小镇，其中包括航空运动休闲小镇、养生休闲小镇、齐鲁战国风情小镇。
对于当地政府的拆违还湖，新规划新发展蓝图，当地媒体齐鲁晚报指出，“雪野湖拆违拆出了新起点，但新规划一定要经得起检验，莫要让现在看上去高大上的规划数年后又成为新的违建。”
