如何有效投资资产？来新浪理财大学，听北京大学金融学教授徐远讲《房产投资42讲》。
原标题：经此一疫 中国人可能会更爱买房子
经济观察网 记者 胡群 央行坚持房地产行业不放松的态度从未改变，但房地产在疫情期间的抗跌性已有目共睹。
2020年至今，经济下滑，老百姓(82.510, -0.99, -1.19%)们越发关心如何让自己的财富保值增值，对于中高收入群体而言，家庭财富保值增值已实现，但对于低收入群体而言，财富缩水已成为现实。
4月21日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》（以下称《报告》）显示，金融资产或年收入在 10 万以上的家庭，其财富整体是增值的(财富指数大于 100)，且金融资产或年收入越高，财富增值越高。金融资产在 300万以上或年收入在 100 万以上的家庭财富增幅最大，家庭财富指数分别为128.4 和131.5。但金融资产或年收入10万元以下财富缩水，且超五成金融资产或年收入5万及以下的家庭报告其财富减少，其中有34.6%的金融资产5万及以下的家庭报告其财富减少很多，35.2%的年收入5万以下的家庭报告其财富减少很多。
不同收入家庭的财富变化主要原因是什么？
全球资本市场在开年一度出现股市、债市、黄金价格“齐跌”，而后在美联储带动下，各大央行纷纷降息或加大量化宽松政策。现阶段，大类资产表现暂时回归平稳，但疫情下的全球经济仍存在新的不确定性。
度小满金融（原“百度金融”）联合百度指数、北大光华-度小满金融科技联合实验室，发布“2020年一季度国民投资理财情绪指数”显示，今年3月19日，上证指数一度跌破2700点，当天“A股”热词关注度出现最高峰。现阶段，伴随国内疫情缓解、全国复工复产，以及货币政策和财政政策对国民经济的大力支持，A股在3月最后一周出现反弹，相对企稳，更有医疗、新基建等板块走出独立行情。“A股”整体关注度在一季度大幅增长了6.67倍，国内股民的“抄底”冲动十分明显。
国际疫情局势尚未明朗、全球央行大放水叠加经济增速放缓之际，黄金的避险价值也再度凸显。今年一季度，“黄金”关注度快速上涨了1.85倍。股市震荡，“基金”的关注度明显提升。一季度，“基金”大类热词的关注度环比上涨1.27倍，其中“债券基金”、“QDII”关注度上升最快，升幅分别达到1.56倍和1.54倍，“货币基金”、“股票基金”、“指数基金”也分别提升了约90%，“基金定投”一词的关注度也提升了58%，而整体看来，“指数基金”在所有公募基金产品中的整体关注度相对最高。
货币政策的调整虽然使得货币基金收益率持续下降，却直接利好债市，因此在一季度股市下跌的同时出现“股债跷跷板”现象，中证全债指数微涨2.92%。债市行情的上涨使得“债券基金”热词关注度在一季度上涨1.56倍。数据还显示，债券基金中2019年收益率表现傲人的“可转债”品类在今年一季度整体也保持着很高的关注度，这一热词热度亦升温81%。
此外，3月份美股、原油和中资美元债的暴跌，也让“QDII”间接大火，关注度少见的在一季度上涨1.54倍。QDII基金是少数可直接投资海外市场的低门槛公募基金产品，虽然因为海外大类资产价格的普跌，QDII基金收益率一季度平均下跌15%。但国内或已经有大胆投资者开启了浩荡的抄底之路。基金行业的数据显示，近期所有投资原油类相关资产的QDII基金已暂停申购，大部分美股和美元债主题QDII基金也额度告急，不是暂停申购就是暂停大额申购。不过“逆向投资”需要更专业的投资理论和经验支持，普通理财投资者切勿冲动跟风。
相对比金融投资产品，“房地产”在理财热词中的整体热度相对较低，其实通过2019年的国民投资理财情绪指数历史数据显示，房地产大类情绪去年整体呈现平稳走低态势。今年一季度“房地产”整体关注度相对较低，“房住不炒”的理念逐步深入人心，但其热度仍出现升温迹象，上涨约93%。
但恰恰是房地产增值机消费的减少导致了中高收入家庭的资产总量上升。这是《报告》的统计结论。
图片来源：《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》
《报告》显示，年收入5万以下家庭的房产价值微降，其他收入或资产组家庭房产均增值 。年收入5万及以下家庭的房产价值指数为99.1。这表明与上季度相比，本季度家庭的房产价值略微降低。除该组外，其他收入组或金融资产组家庭的房产价值均有所增加，且收入越高或金融资产水平越高，家庭房产价值增幅越大。例如，金融资产5万及以下家庭的房产价值指数最小，为100.3;金融资产300万以上家庭的房产价值指数最大，为122.0。
“高金融资产组或高收入组家庭的房产价值增幅较高，这可能与该部分家庭持有更多的增值性房产有关。”《报告》分析称，从家庭房产价值变动分布看，金融资产300万以上的家庭中有27.7%报告其房产价值增加一点，另有 12.8%报告增加很多;而金融资 产 5 万及以下家庭报告房产价值增加一点和增加很多的仅分别为 13.1%和 3.0%。 按收入分组的家庭房产价值变动也类似，即高收入组家庭中报告房产增值的家庭比例较高。
虽然中国各城市的房价差距较大，但《报告》指出， 按城市等级分组看，各城市等级分组下的家庭房产价值也均增加。一二线城 市家庭的房产价值指数分别为105.5和107.3;非一二线城市家庭的房产价值增幅相对较大，其指数值均接近甚至超过110。
而对于受疫情影响程度不同的城市而言，《报告》显示，疫情严重地区家庭的房产价值 增幅相对较小。反映在指数上，各组家庭的房产价值指数均超过100，但疫情严重地区的家庭房产价值指数最低，为103.2，表明相比上季度，该地区家庭的房产价值增幅相对较小。
“为什么大家都愿意买房产？因为房产相对比较安全，买了一个房子我自己住着看着比较安全，买其他东西都有风险。”斯坦福大学经济政策研究所的资深研究员李宏彬教授称，在海外买股票都是专业人士做的事情，通过基金等专业理财人士买股票以后可能放了两三年都不动，但国内大家都喜欢炒股票，不停的买卖，这样会增加风险。
当前，随着国内疫情进一步控制，多地房地产市场开始回暖，开发商也加快部署卖房，积压良久的住房刚需释放，加上地方政府的楼市调控政策有所宽松。比如，深圳的房地产市场的异常已经引起央行等部门强烈关注。
“3月房地产销售同比仅下跌10%，比2月降幅25%大幅收窄，复苏比我们预期来得要快。”瑞银财富管理投资总监办公室(CIO)表示，随但居民中长期贷款占比仍低于去年同期，表明当前地产消费尚未完全回暖，居民实地看房买房情况有待回升。
“深圳的房市可以说中国房市高端的晴雨表。”华夏新供给经济学研究院院长贾康称，这几年经济下行过程中，可以观察到疫情爆发之前深圳和其他一线城市房市其实是一个底部，疫情得到控制之后它合乎逻辑的又要往上表现出有可能热度提升的这样一个过程，这也是在中国房市已经出现冰火两重天的分化局面以后，一线城市代表的高端领域里必然出现的所谓“打摆子”现象。如果没有长效机制和中央基础性制度来形成长效机制，它还会继续打摆子打下去。
当前全球主要央行都是释放巨量流动性，资金将流向哪里？李宏彬认为，大家现在不愿意投制造业，也不愿意投零售业，也不愿意投企业，投哪里？最安全的投到一线城市的房地产。这个风险已经很高。政策应引导资金不进入楼市，而进入到真正应该去的地方，这是非常重要的一个政策执行方面的问题。
但是，《报告》显示，中高收入家庭的住房投资意愿仍旧强烈。
图片来源：《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》
“高收入的群体愿意进行投资性住房，投资人对房市预期是乐观的，同时已经在投资房地产的人愿意继续投资房地产。”甘犁称，“暂时一线城市房子会回暖，但是我相信政策上是不会允许房子再出现前几年的那种暴涨情况。”
